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ベテランスタッフが揃う「アーバンネットワーク」のブログ&お知らせ

経験豊富なベテランスタッフが揃う不動産会社、鳥取県米子市の「アーバンネットワーク株式会社 ホームメイト米子西店」。こちらはアーバンネットワークからのお知らせと、スタッフが綴るブログのページです。

物件の査定や空き家のこと、売りたい、買いたい……など。不動産のことでお悩みの方、困っているという方は、ぜひお気軽にご相談ください。

2021/10/07

米子市でアパート経営をお考えの方に向けてリスクと成功させる方法をご紹介!

「アパート経営を考えているけど、リスクが怖いな」
「アパート経営を成功させるコツは何かな」
そのような疑問や悩みを持った方も多いですよね。
そこで今回は、アパート経営のリスクと成功させる方法についてご紹介します。

□アパート経営で失敗してしまう理由とは?

アパート経営を成功させるためには、失敗から知ることが大切です。
ここではアパート経営で失敗してしまう理由を3つご紹介します。

1つ目は、自己資産が少ないことです。
自己資産が少なくても、アパート経営は始められます。
しかし、自己資産が少ないと、成功する確率が低い傾向があります。

アパート経営をしていると、共有部分の破損やエアコンの故障などは、いつ起こってもおかしくありません。
トラブルや修理が必要な際にすぐに対応するためにも、自己資産は多い方が安心です。

2つ目の理由は、建物の管理を怠ることです。
アパート経営で利益を大きくするためには、無駄なコストを削減することが重要です。
そのため、支出額の大きい管理費を、コスト削減対象として、建物の管理にお金をかけない経営者も多いです。

しかし、建物の管理を怠ると、建物の魅力が半減し入居者を集めるのが難しくなります。
建物の管理は、安定した利益を得るためにも必要ですので、管理には十分気を付けましょう。

3つ目の理由は、建物の立地が悪いことです。
建物の立地が悪いと、どれだけ他の条件が良くても入居者が集まりにくい傾向があります。
空室による減収は、減益に直結します。
そのため、アパートを購入する際には、立地状況をしっかり把握しましょう。

□アパート経営のリスクとは?

アパート経営にはどのようなリスクがあるのでしょうか。
ここでは、アパート経営のリスクを6つご紹介します。

1つ目は、空室に関するリスクです。
空室が多いと利益が減るため、赤字になるリスクがあります。

空室が生じる原因としては、立地や経年、供給過剰などが挙げられます。
上記でもご紹介しましたが、立地次第では入居者が集まりにくいことがあります。

また、新築の方が人気があるため、古い建物には入居者が集まりにくい傾向があります。
経年による空室は収入が減るリスクがあるだけではありません。
空室改善をしようとリフォーム代が必要となり、支出が増えます。
そのため、年月が経つほど経営状態が悪くなってしまうリスクが高くなる点に注意が必要です。

更に、周辺に新しいアパートが経ったり、人口減少が原因で供給過剰になったりして、空室が増えてしまうことがあります。

2つ目は、賃料下落のリスクです。
賃料下落のリスクは、空室リスクが引き金になって生じます。

空室が増え続けると、賃料を下げて募集をすることが最も簡単な解決策です。
しかし、賃料を下げた状態で入居差が決まると、その部屋の賃料が下がります。
また、時間が経つと、既存の入居者が他の部屋の賃料が下がっていることに気づき、「自分の部屋の賃料も下げてください」と要求される可能性もあります。

3つ目は、借入金返済に関するリスクです。
アパート経営は安定しないと借入金の返済ができなくなるリスクがあります。
借入金返済のリスクを防ぐためには、自己資金を増やし借入金を減らす必要があります。

4つ目は、修繕のリスクです。
アパート経営をしていると修繕義務があります。
場合によっては大規模な修繕が必要になることもあります。

5つ目は、賃貸滞納のリスクです。
借主の賃貸滞納は3か月以上続かないと、賃貸契約の解除ができません。
そのため、1、2カ月程度の滞納では経営者が損失を負担する必要があります。

6つ目は、入居者トラブルのリスクです。
入居者トラブルの例としては以下のようなものがあります。

・深夜に騒いで近隣トラブルとなる
・ペット禁止にしていてもペットを飼う人がいる
・部屋を雑に扱い汚くなる
・夜逃げする

アパート経営をしていると、このようなトラブルが発生するリスクも十分にあります。

□アパート経営を成功させる方法とは?

上記でアパート経営を失敗してしまう理由と、リスクについてご紹介しました。
では、それらを踏まえた上で成功させるためにはどうすれば良いのでしょうか。
ここでは、アパート経営を成功させる方法をご紹介します。

1つ目は、自己資産を十分に用意することです。
失敗する理由やアパート経営のリスクでもご紹介しましたが、自己資産が少ないと修繕などにすぐ対応できなかったり、借入金返済ができなかったりという問題に繋がります。
自己資産を増やすだけで様々なリスクを抑えられるため、どうしてもすぐにアパート経営をしたい理由がない限り、十分に自己資産を用意してから始めることをおすすめします。

2つ目は、立地が悪ければ買い替えることです。
立地に関する問題は、改善が難しいです。
ご紹介した通り、立地の問題は空室問題の原因になりやすいです。
空室が増えると経営状態が傾くリスクに繋がるため、いっそのこと買い替えることも成功の秘訣です。

□まとめ

今回は、アパート経営のリスクと成功させる方法についてご紹介しました。
アパート経営をお考えでしたらぜひ参考にしてくださいね。
また、米子市周辺にお住まいの方でアパート経営に関してお悩みでしたら、是非一度当社までご連絡下さい。

米子市でアパート経営をお考えの方に向けてリスクと成功させる方法をご紹介!

2021/09/28

米子市にお住みの方必見!不動産相続の注意点を紹介します!

不動産相続を考える中で、「相続の流れはどんな感じなのか」、「起こりやすいトラブルとはどんなもの」、「注意すべき点とは」という疑問が出てくる方も多いでしょう。
そこで今回は、不動産相続の流れ、起こりやすいトラブル、注意点を紹介します。
米子市にお住みの方はぜひ参考にしていただけると幸いです。

□不動産相続の流れとは

不動産相続の大まかな流れを紹介します。

1つ目は、死亡届、死体火葬許可の提出です。
これは死後7日以内に行います。

2つ目は、相続財産目録の作成です。
遺書などによる相続人の確定や遺産の確認を行います。

3つ目は、排除者、欠格者の調査、相続放棄、限定承認です。
これらは、被相続人の死亡を知った時から3ヵ月以内に行います。

4つ目は、遺産分割協議です。

5つ目は、協議成立です。
不成立の場合、家庭裁判所による遺産分割調停、審判を行ってから、名義変更手続きをします。

6つ目は、遺産分割と名義変更手続きです。
相続による所有権移転の登記手続きが行われます。

7つ目は、相続税の申告と、納付手続きです。
相続の開始を知った日の翌日から10ヵ月以内に行いましょう。

□不動産相続で起こりやすいトラブルとは

不動産相続で起こりやすい代表的なトラブルを紹介します。

1つ目は、相続人間とのトラブルです。

相続人が多ければ多いほどトラブルになる可能性が増えます。
不動産を相続する場合は、分割方法で協議がまとまらないこともあります。
また、親が認知していた子供や離婚した配偶者の間の子供などが登場し、協議をやり直さなくてはいけないこともあります。

2つ目は、不動産を平等に分けようとするが故のトラブルです。

相続人どうしの関係が良好でも、不動産を平等に分けようとするうちにもめごとになることがあります。
不動産の価値は、様々な指標で決まるので、どの指標を適用するかで意見が分断することもあります。

3つ目は、誰が不動産を相続するかでもめるトラブルです。

相続する財産の中で、親が住んでいた不動産が一番価値が高い場合は少なくありません。

民法改正によって被相続人の財産の維持・増加に特別の寄与をした親族(六親等内の血族・配偶者・三親等内の姻族)であれば、特別寄与料を請求できるようになりました。
そのため、長年親と同居していた相続人が不動産の相続を強く主張することがあります。

旧民法において全く評価されなかった同居や介護が、評価されることになり、そこが相続トラブルに発展するようになりました。

4つ目は、相続した不動産の名義変更ができていないケースです。

親の死により、相続を行おうとする際に、不動産の登記を確認したら、物件の所有者が昔に亡くなった祖父のままだったというケースがあります。
この場合、祖父の相続からしなくてはならず、膨大な時間と労力を要します。

親の兄弟が多い場合は、個人で行える量ではないため、専門家に依頼を検討することになるかもしれません。
その際は、費用が掛かってしまうことに注意しましょう。

□不動産相続で注意すべき点とは

場面に分けて注意すべきことを紹介します。

1つ目は、不動産を誰が相続するか決めるときです。

遺産の分ける際は、相続人全員で協議を行うことが一般的です。
この協議は、相続人全員が一ヵ所に集まってやらなくてはいけないわけではなく、手紙やメールなどのやり取りでも構いません。

そして、不動産の共有はできるだけ避けましょう。
相続人全員での共有は可能ですが、不動産を処分する場合にも全員の同意が必要になってしまいます。
このようなことを防ぐためにも不動産は特定の相続人が相続すると良いでしょう。

2つ目は、協議がまとまり、遺産分割協議書をつくるときです。

協議を経て遺産を分け方を決めたら、遺産分割協議書という書面に残します。
このとき、相続人全員が署名し、実印で押印しましょう。
また、法務局に無効と判断されないように、相続人全員で協議した旨を入れておきましょう。

3つ目は、相続登記のときです。

相続登記とは、法務局で不動産の名義変更をする手続きです。
この時、登記申請書を作成し、添付書類と一緒に窓口に提出します。
添付資料は、遺産分割協議書以外にもありますので、気を付けましょう。

相続登記はしなくても構いません。
しかし、相続登記をしないと、不動産を売却はできず、他の相続人が処分してしまう可能性もあります。

4つ目は、相続税の申告の時です。

まずは相続税がかかるのか確認しましょう。
相続税には「3000万円+600万×法定相続人の数」という基礎控除額があります。
そのため、相続する財産がこの範囲内でしたら、相続税がかかりません。
まずは、この基礎控除額の範囲内なのか確認しましょう。

もし、相続税の申請が必要な場合は、10ヵ月以内に済ませましょう。

□まとめ

不動産相続の流れ、起こりやすいトラブル、注意すべき点を紹介しました。
不動産の相続は、かなりシビアな問題ですので、細心の注意を払って行うことが重要です。
不動産相続でお困りの方は、ぜひ当社にご相談ください。

米子市にお住みの方必見!不動産相続の注意点を紹介します!

2021/09/21

米子市にお住みの方へ!空き家を相続するタイミングを紹介します!

米子市にお住みの方で空き家の相続をお考えの方はいませんか。
「空き家を相続するメリットやデメリットは何だろう」、「空き家を相続するタイミングはいつがいい」などの疑問もあるでしょう。

そこで今回は、空き家相続のメリット、デメリットと相続のタイミングについて紹介します。

□空き家を相続するメリットとは

相続は面倒だと考えている人も多いですが、空き家の相続には以下のメリットがあります。

1つ目は、売却後に現金化できることです。

空き家は不動産なので、売却しないと現金になりません。

建物自体は、築年数に応じて価値が下がってしまいますが、土地の価値に関してはほぼ変わりません。
駅近であるなどの好条件の場合、築年数が古い物件でも買い手が付きやすいということです。

それに、相続人が何人かいる場合、不動産だと分割しにくいですが、現金化すれば、平等に分割できます。

2つ目は、活用して収入を得られることです。

賃貸物件として貸し出せば、収入を得ることができます。
それ以外でも、空き家を解体すれば、駐車場やトランクルーム、コインランドリーなどとして利用できます。

築年数が古い建物でしたら、建物を解体すれば、活用の幅が広がります。

□空き家を相続するデメリットとは

空き家の相続には、様々なデメリットがあります。

1つ目は、定期的な維持費がかかることです。

ものは経年劣化します。
これは、建物も例外ではありません。

人が住んでいなくても、時間の経過とともに劣化していきます。
台所や風呂場などの水回りや外壁の塗装など、定期的なメンテナンスが必要になるでしょう。

2つ目は、今までの火災保険に加入できないことです。

空き家であっても火災保険には入っておくべきでしょう。
しかし、人が住んでいた時の保険をそのまま受け継ぐことはできません。

火災保険は、建物の用途によって異なります。
新しい保険に加入したとしても、住宅物件でなく一般物件扱いになるので、保険料が増える可能性があります。

3つ目は、行政代執行によって取り壊しの費用が請求される場合があることです。

空き家対策特別措置法により、周囲に悪影響を与える放置空き家の強制撤去が行いやすくなりました。

しかし、行政代執行により取り壊しの費用を請求されることがあります。
この費用は、国税の滞納と同じ扱いになるので、取り立ては厳しくなるでしょう。

4つ目は、たくさんの固定資産税がかかる可能性があることです。

管理が行き届いている空き家の場合は、固定資産税の軽減措置が受けられ、敷地面積が200㎡以下の場合、6分の1の固定資産税で済みます。

しかし、劣化した空き家をそのまま放置し、特定空き家に指定された場合、その軽減措置が受けられなくなります。
こうなると、固定資産税の支払いが6倍になる可能性があります。

5つ目は、人口減少により、将来売却などが難しくなる可能性があることです。

人口減少や住宅需要の低下などの要因で、空き家が資産として売却できない可能性があります。
売れない時代が来ても、メンテナンスなどの維持費は継続的にかかってしまいます。

□相続した空き家はいつ売却すべきなのか

結論から言うと、相続した空き家は、相続してから3年以内に売却をすべきと言えます。

その理由を2つ紹介します。

1つ目は、相続した空き家の特別控除は3年以内の売却に限られるからです。

要件を満たせば、相続した空き家の売却に3000万円の特別控除が受けることができます。
基幹的な要件としては、相続開始から3年を経過する日の都市の12月31日までに売ること、です。

これは売却の1つの目安になります。

売りに出しても、すぐに売却できるとは限りません。
3年以内という目安を頭に入れておくべきでしょう。

2つ目は、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例は3年以内の売却に限られるからです。

相続して空き家を売却して譲渡益が出た場合、相続税とは別に税金がかかります。
この特例を使うと、売却でかかる税金を下げることができます。

この特例を受ける要件は、相続の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していることです。

ここでも3年以内という期間が決められています。
そのため、3年以内というのは大事な期間の条件でしょう。

空き家は3年以内に売るべきと言いましたが、いずれにせよ早く売ったほうが良いでしょう。
空き家は放置すれば、思っていたより急に劣化するものです。
地震や台風などの災害によって、建物が倒壊する可能性もあります。

空き家の状況を確認して早く売ったほうが良いのかどうか判断しましょう。
劣化が進んでいたら、早く売ったほうが良いでしょう。

相続があってから早めに売却の手続きをするようにしましょう。

□まとめ

今回は、空き家相続のメリット、デメリットと相続のタイミングについて紹介しました。

空き家の相続は、タイミングを逃したり、うまくやらないとデメリットが生じる場合があります。

空き家の相続について悩んでいる方は、ぜひ当社にご相談ください。

米子市にお住みの方へ!空き家を相続するタイミングを紹介します!

2021/09/14

米子市にお住みの方必見!賃貸経営の失敗を紹介します!

賃貸経営をお考えの中で、「賃貸経営のデメリットは何だろう」「賃貸経営ではどんなことに気をつけたらよいのだろう」と思う方も多いでしょう。

そこで今回は、賃貸経営のデメリット、失敗、注意点について紹介します。

米子市にお住みの方は必見です。

□賃貸経営のデメリットとは

賃貸経営にはデメリットが存在します。
代表的なものをいくつか紹介します。

1つ目は、空室のリスクです。

賃貸経営で一番大きいデメリットはこれでしょう。
不動産投資は、部屋を賃貸することで収入を得ます。
そのため、空室が多いほど、収入は減ってしまいます。

さらに空室期間が長引くと、投資計画に狂いが出る可能性も否定できません。

2つ目は、老朽化です。

どんなものも経年劣化は起こります。
建物も例外ではありません。
かといって、老朽化した建物をそのままにすると、新しい入居者が入らない、家賃を下げなくてはいけないといったことになりかねません。

3つ目は金利の上昇や資産価値、売却価値の下落です。

変動金利のローンを選択すると、数年後に返済額のアップが起こりえます。
返済期間を短くするなどのリスク対策が必要です。
また、地価が下落すると、資産価値が低くなってしまう可能性があります。

4つ目は、災害です。

災害が起これば、どんな建物も倒壊、焼失しかねません。
保険の加入などを検討しておきましょう。

□賃貸経営での失敗とは

賃貸経営での失敗は4つのパターンに分けられます。

1つ目は、立地による失敗です。

需要が少ない、需要はあるけどすでにアパートなどが多すぎる場合は、賃貸経営で成功するのは難しいです。

しかし、このような需要の少ない土地でも賃貸経営をさせようとする企業もあります。
気をつけましょう。

また、1つの大学の学生をターゲットにする場合、大学の移転で需要が減る可能性もあります。
他にも、隣地に高層の建物が建って、日当たりが悪化したり、嫌悪施設が建つなどの周辺エリアの変化に左右されることがあります。

2つ目は、管理に関する失敗です。

立地の良い物件でも、管理が行き届いておらず、稼働率が上がらないことがあります。

管理が行き届かないと、入居者が「問い合わせに迅速に対応してもらえない」「共有部分の清掃が行き届いていない」などの不満を持つ可能性があります。
これは、入居者が定着しない原因となります。

騒音トラブルやマナーの悪い入居者が入った時、家賃滞納があった時、早くかつうまい対応が求められます。
マナーの悪い入居者のせいで、他の入居者が退去してしまうのは、悪循環になりかねません。

3つ目は、資金計画に関する失敗です。

建物は劣化するので、修理が必要になる場合があります。
また、空室が発生しても、ローンの支払いやランニングコストは発生します。
予備費などを確保しないと、資金繰りに苦労することになります。

4つ目は、メンテナンスに関する失敗です。

建物をこまめにメンテナンスしないと、劣化や老朽化が早まり、入居者が集まりにくくなります。
その結果、家賃を下げる必要が出てくるかもしれません。

大きな問題が起きてから修繕していては、費用が割高になる可能性もあります。

□賃貸経営での注意点とは

上記で挙げたようなデメリット、失敗を克服するための注意点を紹介します。

1つ目は、賃貸ニーズを分析することです。

先ほども言ったように、賃貸経営のカギは、物件の立地です。

新しく物件を選ぶ際は、駅に近い物件などの需要が高く、長い目で見て安定した収入が得られそうな物件を選びましょう。

そのために、事前に情報を収集する、マーケット分析をするなどは欠かせません。
学校や企業などの、特定の施設への需要に頼ってしまうと、移転などのリスクがあります。

しっかりとその地域の特性を考慮しましょう。

2つ目は、信頼できる管理会社に委託することです。

アパート管理は自分で行うこともできます。
しかし、問題やトラブルが発生したときのリスク回避を考えると、管理会社に任せたほうが良いでしょう。
経営に時間を取られることもありません。

また、空室が出たときの募集活動もしてくれます。

3つ目は、災害に関する対策です。

自然災害を止めることはできませんが、被害を抑えることはできます。
物件を選ぶ際は、その地域のハザードマップなども活用して災害リスクの少ない立地を選びましょう。

また、建物の耐震性、耐火性にも目を向けましょう。
新築の場合は、耐震基準は満たされています。
しかし、中古アパートの場合などは、新耐震基準を満たしていない場合もあります。
しっかり確認しておきましょう。

適切な保険に入ることもおすすめします。
災害による被害を受けたときも、最小限の費用で修理ができます。

□まとめ

今回は、賃貸経営のデメリット、失敗、注意点について紹介しました。

賃貸経営にはデメリットもありますが、注意点をしっかり守れば、大きな失敗をせずに済むでしょう。

賃貸経営をお考えの方やお悩みの方は、ぜひ当社にご相談ください。

米子市にお住みの方必見!賃貸経営の失敗を紹介します!

2021/09/07

米子市にお住みの方へ!賃貸経営の業務と管理について紹介します!

米子市で賃貸経営をお考えの方はいませんか。
「賃貸経営ではどんなことをすれば良いのだろう」、「管理も自分でするべきなのだろうか」という疑問も出てくるのではないでしょうか。
そこで今回は、賃貸経営の業務や管理について紹介します。

□賃貸経営の業務とは

主な業務内容を紹介します。

1つ目は、入居者の募集です。

賃貸でアパートを経営する場合、空室は最も避けたいことです。
物件の部屋を満室にするためにも、入居者の募集を行いたいですよね。
入居者は、様々な媒体を使って募集するのが効果的です。

入居の申し込みでは、住所や氏名から連帯保証人の情報も記入してもらいます。
個人情報ですので、取り扱いは慎重にしましょう。

2つ目は、家賃の回収です。

入居が決まったら、入居者とオーナーの間で賃貸契約がなされます。
入居が開始したら、賃料を集金しましょう。

3つ目は、入居者のトラブル対応です。

入居者から届く苦情に対してオーナーが親身に対応することが大切です。
これには、物件の設備の故障や不備だけでなく、住民同士のトラブルも含まれます。
住民同士が直接やり取りするのではなく、オーナーが媒介すると良いでしょう。

4つ目は、建物のメンテナンスです。

清掃や老朽化による修繕がメンテナンスに含まれます。
アパートでしたら、専有部分、共有部分があり、共有部分はオーナーの責任で管理を行いましょう。
入居者が不便なく生活できるように、メンテナンスをこまめに行うことも重要です。

また、入居者が退去する場合は、部屋のクリーニングを行いましょう。
退去日がわかったら、クリーニングや設備ごとの修理の専門家を手配すると良いです。

5つ目は、契約の更新です。

入居者が同じ部屋に住み続ける場合、一定期間ごとに更新料を払う場合があります。
その場合、更新日よりも前に更新の意思確認を行いましょう。
住み続ける際は、更新料の支払いの説明や入金確認も行いましょう。

6つ目は、資金管理です。

賃貸経営で不動産収入を得た場合、確定申告が必要です。
そのため、細かく収支を記録しておくと良いです。

家賃や礼金、更新料などの収入、建物設備の交換や点検、修理でかかった支出だけでなく、経費となるものも整理しておきましょう。
各種保険や修繕費用も経費になります。

□自主管理と委託管理の違いとは

自主管理とは、家で説明した業務をオーナーが自分で行うものです。

自分で行うとなると、かなり大変ですが、どれも重要な業務です。
自主管理では、入居者とコミュニケーションが取れるなど良いこともあります。
しかし、管理する戸数が増えて、手が回らなくなることには気をつけましょう。

委託管理とは、これらの業務を管理会社に任せるという方法です。

全ての管理を委託する場合と、部分的に委託する場合があります。
一般的には、管理委託料は家賃の5パーセントが相場です。
管理する戸数が少ない、入居者との交流を楽しみたいなどの理由がある場合以外は、委託管理にすることがおすすめです。
管理業務は簡単なものではありませんし、ある程度戸数がある場合は、委託管理の方がプラスになりやすいです。

□経営管理を委託するメリットとは

メリットを3つ紹介します。

1つ目は、家賃収入が安定していることです。

不動産会社に一括借り上げしてもらった場合、オーナーは家賃収入を定額で受け取れます。
空室や滞納があっても、収入が安定しているというのは最大のメリットではないでしょうか。
一般的に満室になった時の80~90パーセントほどの金額が家賃収入となります。
入居者が誰もいなくなったとしても、この収入は保証されます。

しかし、家賃の値上げなどで売り上げが増えても、オーナーの収入は変わらないこともあるので注意が必要です。

2つ目は、トラブル対応が任せられることです。

入居者同士や設備のトラブルは、難しい問題でしょう。
このような問題にも対応してもらえるのは、かなり負担が減るのではないでしょうか。

不動産会社は、設備が故障した際に、修理手配を行なっている場合が多いです。
当社も、サービス内容によって、設備故障時の修理手配を行っております。

また、住民トラブルがあっても、ノウハウや経験があるため、早期解決に期待ができるでしょう。
もめごとの中に入らなくても良いのは、経営管理を委託するメリットといえますね。

3つ目は、手間がかからないことです。

賃貸経営をしていると、毎年2~3月の決められた時期に確定申告をする必要があります。
その際には、上記でも紹介した通り、家賃や礼金、更新料などの収入、建物設備の交換や点検、修理でかかった支出から、経費に至るまでの記録が必要です。

委託管理してしまえば、これらの面倒な業務を一括して任せられます。
確定申告での負担も軽減できるでしょう。

□まとめ

今回は、賃貸経営の業務や管理について紹介しました。
賃貸経営は、自分でも管理できますが、理由がない限りは管理会社に委託する委託管理を選んだほうが良いでしょう。
賃貸経営についてなにかお悩みや不明点等ありましたら、ぜひ当社にご相談くださいね。

米子市にお住みの方へ!賃貸経営の業務と管理について紹介します!

2021/08/28

空き家の実家はできるだけ早く売却しましょう!米子市で売却をお考えの方に解説します

空き家となった実家を放置している方は多いでしょう。
しかし、空き家を所有しているとさまざまな問題が生じる恐れがあるため、早めに売却することをおすすめします。
今回は、米子市で空き家の実家をお持ちの方に、空き家を所有するデメリットや売却時のポイントを紹介します。
ぜひ参考にしてください。

□空き家の実家を早く売却すべき理由とは?

実家が空き家になったらどうすれば良いか悩みますよね。
その際は、早めに売却することをおすすめします。
ここでは、その理由を3つ紹介します。

まずは、不動産を所有していると様々な支出が発生するからです。
その例として、固定資産税が挙げられます。
劣化による修繕費もかかるため、住んでいなくてもお金を支払う必要があります。

また、火災保険や電気料金、水道代も発生するでしょう。
さらに、遠く離れた場所に住んでいる場合は、定期的なお手入れを管理業者に依頼することになるので、その手数料がかかることもあります。

次は、不動産の価値が下がるからです。
基本的に土地の値段は、簡単に下がらないと言われています。
しかし、建物は時間と共に劣化するので、価値が下がります。
そのため時間が経ってから売却するのはおすすめしません。

最後は、3000万円の特別控除を受けられる期限が決まっているからです。
税制改正が2016年に行われたことで、居住用財産を相続人であっても、売却した際に3000万円の特別控除が受けられるようになりました。
ここで気を付けていただきたいのが、この制度には期限があることです。

具体的には、「所有者が住まなくなってから3年目の12月31日まで」です。
この期限を過ぎると適用できなくなるので、早めに売却しましょう。

□空き家を所有するデメリットについて

空き家を所有すると、様々なデメリットがあることをご存知ですか。
ここでは、そのデメリットを2つ紹介します。

1つ目は、倒壊の恐れがあることです。
老朽化により、外壁や屋根などの建材が傷むことで剥がれ落ちる可能性があります。
またシロアリが発生すると土台が腐食するので、建物が傾き倒壊の危険性が高まります。

これらが原因で隣の建物を傷つけたり、通行人を負傷させたりすると損害賠償責任を負うことになります。
さらに、相手の方が亡くなってしまった場合は、損害賠償として数千万円の支払いを求められる可能性があるため注意が必要です。

2つ目は、近所迷惑になることです。
放置された空き家は、ゴミの不法投棄場所になることがあります。
それにより、ゴミが腐敗して悪臭を放つだけでなく、ネズミやハエ、野良猫が大量発生して公衆衛生を悪化させます。
これが原因で近所の方とトラブルに繋がることもあるため、気を付けましょう。

□相続した実家を売る際のポイントを紹介します!

相続した空き家の実家を売却する際は、いくつかポイントがあります。
ここでは、そのポイントを4つ紹介します。

1つ目は、名義変更をすることです。
相続後に不動産を売却する場合は、事前に名義変更をする必要があります。
これを行わないとスムーズに売買契約ができません。

名義変更の際には多くの書類の提出が必要となるので、司法書士に依頼をするなどして、その指示に従いましょう。
また、名義変更をすると登録免許税がかかります。
相続の場合は、不動産評価額の0.4パーセントなので押さえておきましょう。

2つ目は、家財道具を整理することです。
基本的に電化製品や家具、ゴミを処分してから物件を売却します。
また、所有者が亡くなり遺品整理が難しい場合は、専門業者に依頼することをおすすめします。

3つ目は、他の相続人と早めに話しあうことです。
よくあるトラブルとして、相続人同士での実家に対する考え方の違いが挙げられます。
例えば「早く売却したい」「売却せずに残したい」といった違いです。
また、お金の問題が絡んで揉めることもあるので、当事者でよく話し合い、全員が納得する結論を出しましょう。

4つ目は、実家が自宅から遠い場合は、不動産買取を利用することです。
これを利用することで、売却交渉手続の負担を軽減できます。

□売却時の注意点とは?

建物がかなり劣化している場合は、解体して更地にした方が買い手が早く見つかることがあります。
なぜなら、古い家をリフォームしても建物の構造が劣化していることが多いからです。
そのような家では、長く住み続けることは難しいので、買い手は敬遠します。

しかし、家を解体するには費用が100万円以上かかる場合もあります。
決して低い価格ではないため、不動産会社に相談して決めると良いでしょう。

□まとめ

今回は、米子市で空き家の実家を売却しようとお考えの方に、空き家を所有するデメリットや売却時のポイントを紹介しました。
空き家を所有していると倒壊の恐れがあったり、近所迷惑になったりする可能性があります。
空き家の売却にお悩みの方は、当社が最適なご提案をしますのでお気軽にご相談ください。

空き家の実家はできるだけ早く売却しましょう!米子市で売却をお考えの方に解説します

2021/08/21

米子市でアパート経営をお考えの方必見!コツを解説します!

アパート経営のコツをご存知ですか。
アパート経営をする際は、土地選びや物件選びが重要となります。
また、この経営には、長期的な安定収入を得られたり、相続対策に有利だったりするメリットがあります。
そこで今回は、アパート経営のコツとメリットについて紹介します。

□土地選びの重要性について

アパート経営をする際は土地選びが非常に重要です。
ここでは、土地選びで大事なことを5つ紹介します。

1つ目は、ターゲットを明確にすることです。
まずはターゲットを明確にして、その人に適した土地を探しましょう。
アパート経営をする際に重要なのは、空室率を下げることです。
そのため、ファミリー層やサラリーマン層、学生など借り手に合わせることがコツです。

2つ目は、人が集まる場所を選ぶことです。
大都市圏は人が集まりますよね。
最近では、仕事を探して地方から都心に引っ越す方も増えています。
特に、都内近郊は初期投資費用が高くなりますが、家賃設定を高くできるので心配ないでしょう。

3つ目は、土地の地盤が安定していることです。
日本は世界でも有数の地震大国です。
地盤が安定していない場所は、地震が発生すると液状化現象や沈下が起きやすいため、不動産に大きな悪影響を与える可能性があります。

このようなリスクを避けるためには、事前にその地域について調べる必要があります。
地震に関する情報を把握して、安定した地域を選びましょう。

4つ目は、土地の面積を考えることです。
アパート経営における土地の面積はとても重要です。
なぜなら、建物の規模に関係するからです。

基本的に土地の広さいっぱいには建物を建築できず、建物のない部分を残す必要があります。
そのため、建物の規模を把握するためにも、事前に容積率や建ぺい率を計算することが大切です。

5つ目は、土地に将来性があることです。
土地の価値は人口によって左右されます。
特に人口が減少している地域では価値が下がります。

それにより、結果的に入居者が離れていき経営が難しくなります。
さらに、不動産を売却する際に売却額が購入した時より大きく下がる可能性もあります。
現在の人口だけでなく、将来性も見据えて不動産を購入しましょう。

□アパート経営をするメリットとは?

アパート経営をすると具体的にどのようなメリットがあるか気になる方は多いでしょう。
ここでは、アパート経営をするメリットを4つ紹介します。

1つ目は、安定した収入を長期的に得られることです。
これは最大のメリットと言えるのではないでしょうか。
アパートを一度建ててしまえば、後は長期的に収入を得られます。
また専門企業に管理を任せることで、大きな手間も省けます。

2つ目は、税金を節税できることです。
税金はできるだけ納める額を減らしたいですよね。
アパートを建てると都市計画税や固定資産税を節税できます。

3つ目は、相続税対策に有利なことです。
相続税対策をするなら、現金で資産相続するより、アパートを相続した方が有利です。
また、相続時にアパートローンが残っている場合は、建物や土地の評価額から借入残高が差し引かれます。
そのため、相続財産を圧縮できます。

4つ目は、空室のリスクを分散できることです。
投資方法として、マンションを1室購入する方も中にはいらっしゃいます。
しかし、この方法では空室になると収入を得られない可能性があります。
その一方で、アパート経営は全室が空室になることはほとんどないので、空室リスクを分散できます。

□アパート経営を成功させる物件選びのポイントとは

せっかくアパート経営をするのであれば、絶対に成功させたいですよね。
そのためには、物件選びからこだわる必要があります。
ここでは、物件選びのポイントを2つ紹介します。

まずは、周辺に比べ割安な物件を選ぶことです。
物件を探す際は、築年数や周辺環境などの条件を比較して、お得な物件を選ぶことがポイントです。
価格の高い物件を購入してしまうと、家賃を上げる必要があります。
それにより、周りの物件より家賃相場が上がってしまい、入居者が見つからない状態になるかもしれません。。

次は、地価の動きを把握することです。
地価が上がると良い傾向があるとお考えの方は多いのではないでしょうか。
しかし、アパート経営においてこの考え方は注意してください。

アパート経営では、物件を長期間保有します。
そのため、地価が上昇することは、税金の負担が増加することに繋がります。
また、地価はアパート経営において大きな影響を与えます。
地価が上がってメリットが多いのは、物件を売却する場合でしょう。

□まとめ

今回は米子市でアパート経営をお考えの方に、メリットや土地選びの方法などを紹介しました。
土地選びでは、地盤が安定している場所や人が集まる大都市圏を選ぶと良いでしょう。
また、アパート経営は様々なメリットがあるのでおすすめです。
アパート経営をお考えの際はぜひこの記事を参考にしてください。

米子市でアパート経営をお考えの方必見!コツを解説します!

2021/08/14

米子市で賃貸経営をお考えの方へ清掃について詳しくご紹介します!

賃貸経営をお考えの方は多いでしょう。
賃貸経営をする際に、日常的に行う清掃と原状回復させる清掃は異なるので、違いを把握することが大切です。
今回は、米子市で賃貸経営をお考えの方へ、清掃について詳しく紹介します。
ぜひ参考にしてください。

□賃貸経営の清掃について

日常清掃と原状回復の違いをご存知ですか。
賃貸経営をするのであれば、この違いを押さえておくことは必須と言っても過言ではありません。
ここでは、日常清掃と原状回復の違いを説明します。

まず日常清掃とは、共有部分の清掃のことです。
場所の例として、エントランスや駐輪場、ゴミ置き場、階段などが挙げられます。
それに対して原状回復は、退去者が出た際の室内清掃業務全般を指します。
フローリングのワックスや壁紙の交換、特殊清掃などが該当します。

特に原状回復は、借主が負担するという特約がついていることが多いです。
そのため、大家と借主のどちらが行うかでトラブルになることもあります。
いずれにしても、退去時だけ発生する特別な掃除ですので、日常的に行なわれる掃除とはしっかりと区別しておきましょう。

□ハウスクリーニングについて

賃貸経営者の中には、ハウスクリーニングを利用する方もいらっしゃるでしょう。
その際に気になるのが、時期とポイントですよね。
ここでは、ハウスクリーニングを依頼するおすすめの時期と選ぶ時のポイントなどを紹介します。

*おすすめの時期とは

ハウスクリーニングには、繁忙期と閑散期があります。
この2つの時期は、同じ内容の作業でもかかる費用が変わるため、しっかり押さえておくことが大切です。

まず繁忙期は、2月から4月、6月から8月、11月から12月です。
これらには、引っ越しのシーズンやエアコンを多く利用する時期、大掃除のシーズンが当てはまります。
その一方で閑散期は、年明けから2月、9月から11月です。
次の入居者が少し先に入ったり、時間に余裕があったりする場合は、閑散期に依頼することをおすすめします。

*依頼する際のポイントとは

クリーニング業者はどこを選べば良いかわからない方が多いでしょう。
選ぶ際のポイントとして以下の3つが挙げられます。

・見積もりなどの具体的な説明をしてくれる
・損害保険に入っている
・見積もりや電話対応が丁寧

それぞれの費用が具体的にどの作業にかかっているのか細かく説明してくれる専門業者は信頼できますよね。
また、注意をしていても何らかの損傷がクリーニング中に起きることはあるでしょう。
その際に、保険に入っていれば損害をカバーできるので、安心です。

そして、3つ目のポイントは特に重要です。
見積もりや電話対応が丁寧であれば、その後の仕事も丁寧に行ってくれるでしょう。
さらにコミュニケーションを取りやすかったり、細かい部分の相談もしやすかったりします。

*大規模なクリーニングが必要な場合とは

換気扇やエアコン、浴槽を長期間お手入れしなかったことで故障したり、入居者の喫煙で部屋が汚れたりすることがあります。
そのような場合は、大規模なクリーニングが必要です。
費用の請求額でのトラブルを避けるために、写真や詳細な見積書を作成しておきましょう。

□自分で清掃をする際に要する時間とは?

費用や依頼する手間を考慮して、大家さん自ら清掃をする場合もあるでしょう。
その際に気になるのが要する時間ですよね。
自分で清掃する場合は、だいたい1棟あたり2から3時間かかります。

基本的には拭き掃除や掃き掃除を行いますが、共有部分を拭いて掃くだけでも意外と時間がかかります。
また、草抜きをする必要がある物件もあるでしょう。
その場合は、3ヵ月に1度を目安にすると良いです。
清掃と草抜きの両方を行うと半日はかかるでしょう。

必要な道具としては、ゴミを入れるビニール袋、クリーナー、洗剤、モップ、塵取り、バケツ、ホウキです。
近くに収納場所があればそれらを保管できますが、スペースが限られており、収納場所を確保できない場合は、その都度持ち運ぶ手間がかかります。
また夏や冬は体力的にしんどくなります。
自ら清掃するメリットは大きいですが、時間や手間がかかることを把握しておきましょう。

上記のような手間を省きたい方は、清掃会社に依頼する方法もあります。
ここでポイントなのが、管理会社ではなく清掃会社に依頼するということです。
半年に1度、体力的に厳しい季節に清掃の依頼をし、気候の良い季節に自分で清掃をしながら物件の状態を確認することをおすすめします。
清掃の選択肢は決して1つだけではなく多数あるので、その中から自分に合った方法で行いましょう。

□まとめ

今回は米子市で賃貸経営をお考えの方へ、清掃について詳しく紹介しました。
賃貸経営を行う際は、原状回復させる清掃と日常的に行う清掃は違うので、それぞれについて把握しておきましょう。
また、ハウスクリーニングを依頼する時期も考慮すると良いです。
賃貸経営をしようか迷っている方は当社までお問い合わせください。

米子市で賃貸経営をお考えの方へ清掃について詳しくご紹介します!

2021/08/07

米子市で不動産相続をご検討中の方へトラブルについて解説します!

これから不動産相続をする方に、ぜひ知っていただきたいのがトラブルについてです。
不動産相続でトラブルを起こしたくありませんよね。
そこで、今回は不動産相続におけるトラブルとその回避方法について紹介します。
不動産相続をお考えの方はぜひ参考にしてください。

□不動産相続で起きるトラブルの原因とは

不動産を相続する際はトラブルが起きやすいです。
その要因の1つに不動産の評価方法が挙げられます。

相続税の計算で利用される評価額と実際に売買される価格に大きな差が出ることがあります。
そのため、基準としてどの評価額で遺産相続をするのかで意見が割れるかもしれません。

また、大きな存在である親が住んでいた家屋を分割して相続するのは難しい傾向にあります。
相続を考える際、相続人の感情も大切な要素となるので、しっかり話し合いを行いましょう。

□相続トラブルを避ける方法について

不動産における相続のトラブルはかなり多いですが、事前に対策をすることでトラブルを回避できる可能性があります。
ここでは、いくつかの方法を紹介します。

まずは、遺産目録を作っておくことです。
これにより、被相続人の相続財産が明確になります。
相続人の間で財産隠しがなくなるので、スムーズに協議ができます。

また、法定相続人と同居している被相続人の方もいらっしゃるでしょう。
法定相続人とは配偶者や子孫、父母、祖父母、兄弟など法律で相続人と定められている人を指します。

そのような場合は、遺産目録だけでなく、法定相続人と被相続人の財産をしっかり分けておくことが大切です。
遺産目録に記載する際は、それぞれの財産を理解しやすいように種類ごとに分けましょう。
不動産であれば家屋番号や地番、所在などを書き留めて物件を特定します。
一目見ただけで、様々な情報をすぐに理解できるよう、記載するのを心掛けてください。

他にも、日頃から親族内でコミュニケーションをとる機会を作っておくことは大切です。
しかし、親族や家族の中でも考え方や性格が合わない人がいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、上手く話し合うのは難しいのが現実です。
子供同士で仲が悪い状況ならば、生前に親が遺言書を事前に作っておくのが良い方法です。

一般的に、相続をする際、被相続人は遺言書を活用します。
なぜなら、遺言書を被相続人が残していれば、原則としてその内容に沿って相続手続きをすることになっているからです。
そのため、法定相続人の間でムリに協議する必要がなくなります。

したがって、法定相続人の間で仲が悪くても被相続人が残した遺言書で、トラブルを回避して相続ができます。
ここで注意しておくべきなのは、兄弟姉妹以外の法定相続人がいる場合です。
この場合は遺留分があるので、遺言書を作成する際はその部分も考慮することが大事です。
これを無視して作ると、遺言で財産を取得した人が法定相続人から遺留分の請求を受ける可能性があります。

また、被相続人が法定相続人以外の人へ遺贈したり、法定相続分と違う割合で相続分を定めたりする場合もあるでしょう。
そのような場合は、遺言書にしっかり理由を記載しておくとトラブルを予防できます。

□相続不動産売却をする際の注意点を紹介します!

相続した不動産の売却は、一般的な不動産売却と異なります。
そのため、後々トラブルに繋がらないよう、注意する必要があります。
ここでは、注意点を3つ紹介します。

1つ目は、不動産の価格を把握することです。
この際は、相続税評価額ではなく、実勢価格を調査しましょう。
実勢価格とは、実際の売買価格のことです。
この価格は不動産会社で、査定額を出してもらう時に把握できるので依頼することをおすすめします。

2つ目は、財産を分割しやすくすることです。
不動産は非常に分割をするのが難しい財産です。
そのため、事前に準備しておくことが重要です。

分割の方法としては、以下の4つが挙げられます。
・現金分割
・換価分割
・代償分割
・共有分割

現金分割は名前の通り現金を分けることです。
換価分割は不動産を売却した後で売上金を分けることです。
代償分割は相続人の1人が不動産を相続して、物や金銭を他の相続人へ代償として支払うことです。
共有分割は名義を共有することです。

上記のような方法で財産の分割をしやすくすると良いでしょう。
また、不動産が未登記の場合は事前に登記を行っておいたり、共有名義になっている時は単独名義に変更したりすることでも分割をしやすくできます。

3つ目は、税金の軽減について押さえておくことです。
相続税が発生する際は、適用できる税制度があるか確認してみましょう。
制度を適用できれば、相続人の負担を減らせる可能性が高くなります。

□まとめ

今回は米子市で不動産相続をお考えの方に、トラブルの原因や回避方法について紹介しました。
不動産相続でのトラブルはとても多いため、上記で紹介した方法で回避し、相続をスムーズに行えるようにしましょう。
不動産売買などでお悩みの方は、当社が最適なご提案をしますのでお気軽にご相談ください。

米子市で不動産相続をご検討中の方へトラブルについて解説します!

2021/07/28

米子市にお住まいの方へ!不動産相続の期限についてご存知ですか?

「不動産相続に期限はあるのだろうか」
米子市にお住まいの方で、このようにお思いの方はいらっしゃいませんか。
そこで今回は、不動産相続の流れや期限について紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

□不動産相続の流れや手続きの期限とは

まずは建物や土地などの不動産を相続する際の流れや手続きの期限について、7つのステップに分けて紹介します。
不動産相続の進め方が分からない方は、ぜひ参考にしてください。

1つ目は、相続開始です。
一般的に相続は、被相続人が亡くなったのが確認された翌日から始められます。

2つ目は、相続財産の調査です。
相続財産を調べて、相続する内容を確定します。
財産には不動産の他にも、貯金や証券、借金やローンが含まれます。

3つ目は、相続放棄の手続きです。
全ての相続財産を調べると、借金やローンの残債が理由でプラスの財産よりマイナスの財産が多い場合もあるでしょう。
このような場合、期限内であれば相続放棄ができます。
申請期限は相続開始から3か月以内であるため、相続放棄をする場合は早めに申請の準備をしましょう。

4つ目は、被相続人の準確定申告です。
生前、被相続人に収入があった場合は相続人が代わりに確定申告をして、所得税の申請・申し込みをする必要があります。
この申請は、相続が始まってから4か月以内におこなってください。
納める税金が発生しているにもかかわらず、期限内に準確定申告をしなかった場合は延滞税や加算税が課されるため、注意しましょう。

5つ目は、遺産分割協議です。
相続内容に関して遺言書があればそれを優先し、ない場合は相続人全員で話し合って遺産の分割方法を決めましょう。
決まり次第、遺産分割協議書を作成します。

6つ目は、不動産の相続登記の手続きです。
不動産を受け継いだ場合は、相続登記の手続きをおこなって所有権を相続人に変更します。
登記の手続きは、特に期限が設けられていません。

7つ目は、相続税の申告と納税です。
相続により相続税が発生する場合は、相続が始まってから10か月以内に申請や納税を行う必要があります。
また、相続税は現金一括で納付する必要があります。

また、相続財産が不動産しかない場合であっても、不動産の一部を売るなどして現金を集める必要があります。
申請や納税が遅れると延滞税が課せられるため、注意しましょう。
もし相続財産が基礎控除額以内であれば相続税はかからないため、申告も必要ありません。
ただし財産が基礎控除額以内であっても、小規模住宅地の特例や配偶者の税額低減などの特例を適用させたい場合は、申告が必要です。

□不動産名義変更の期限について

「不動産名義変更はいつまでにしておく必要があるのか」といった質問をする方が多くいらっしゃいます。
前の章でも紹介したとおり、不動産名義変更の明確な期限は存在しません。
そのため、たとえ放置していたとしても罰則はなく、人から強制されることもありません。

しかし、不動産相続を放置していると、いくつかのデメリットが発生します。
次の章で、不動産相続を放置するデメリットについて紹介します。

□不動産相続を放置するデメリットとは

では、放置することでどのような不都合があるのでしょうか。
ここでは2つ紹介します。

1つ目は、共同相続人によって勝手に相続登記をされてしまう恐れがあることです。

不動産は遺産分割協議が成立するまで、相続人の共有状態となります。
共有状態の持分割合は、法定相続分に沿って決まります。
そのため、遺産分割協議書が成立していなくても、共有持分に沿った相続登記は可能となります。

もし、自分が相続人であるにもかかわらず相続登記を放置していると、他の共同相続人が法定相続分に沿って共有登記をする可能性があります。
この場合、第三者からすれば不動産相続が共同相続人全員に分割されたように見えるため、本来であれば自分の持ち分である不動産を売却されてしまうリスクがあります。
買い手が先に不動産所有権移転登記を備えてしまえば、本来の相続人である自分が買い手に対して、売買の無効を主張するのは難しいでしょう。
つまり不動産相続を放置することで、勝手に不動産を売られてしまい、自分の権利を主張できなくなる可能性があるのです。

2つ目は、2度目の相続が起きると、手続きが複雑化してしまうことです。
不動産相続登記をしないまま、2度目の相続が起こると厄介です。
不動産の所有者がもともとの被相続人の孫に移る場合、名義変更にあたって手続きが難しくなります。
具体的に言えば、被相続人から父へ名義変更をした後、孫へ相続登記をする必要があります。

こうなると、大変な量の書類や資料を準備する必要があります。
さらに父の代でおこなわれた遺産分割協議書が必要となり、それがない場合は不動産を全て相続することができない可能性が高いです。

以上のデメリットを考えると、なるべく早く不動産相続をした方が良いと言えるでしょう。

□まとめ

今回は、不動産相続の流れや期限について紹介しました。
今回紹介した記事を参考にして、期限に遅れないように気を付けて相続をおこなってください。
当社では、不動産売買のサポートを実施しております。
相続した不動産を売りたいという方がいらっしゃれば、ぜひ当社までご相談ください。

米子市にお住まいの方へ!不動産相続の期限についてご存知ですか?

2021/07/21

米子市で賃貸経営を考えている方へ!始め方について分かりやすく解説!

「賃貸経営を始めたいがどうすれば良いのだろう」
米子市にお住まいの方でこのようにお思いの方はいらっしゃいませんか。
初めての賃貸経営にあたり、分からないことや不安なことも多いと思います。
そこで今回は、賃貸経営の始め方や経営するにあたってのお役立ち情報を紹介します。

□賃貸経営の始め方とは

まずは資産経営の始め方について簡単に説明します。
ここでは4ステップに分けて、流れを解説していきます。

1つ目は、土地についてです。
賃貸経営を始めるにあたり、まず必要となるのはアパートやマンションを建てるための土地です。
既に遊休地などがある場合は、その土地を利用できます。
しかし土地自体がない、もしくは賃貸住宅としての需要が見込めない土地である場合は、より良い土地に買い換える必要があります。

2つ目は、土地の測量と境界線です。
建物を建てる前には、依頼した建築会社などが土地の測量をします。
そのため、自分の土地と他人の土地の境界を明確にしておく必要があります。

また、土地の境界を決める際はトラブルが発生しないように、近隣の方にも立ち会ってもらうのがベストです。
近隣に住んでいる方と良好な関係を築くことは、賃貸経営の基本とも言えるでしょう。

3つ目は、資金調達です。
建物を建てるには、工事費用や土地取得費用といった資金調達が必要です。
資金調達の手段としては、銀行や信用銀行などの民間金融機関、あるいは日本政策金融公庫や住宅金融支援機構といった公的金融機関があります。
借入金額は、それぞれの金融機関や審査の結果によっても異なります。

4つ目は、契約と着工です。
資金の目途が立てば、建築会社と契約して建物の建設を行います。
また、資金の支払いは一括で支払うのではなく、数回に分けて支払う形がほとんどです、
支払うタイミングに関しては、以下の4回です。

1回目は、契約時です。
建築会社と請負契約を結ぶ際、工事費用の10パーセントほどを支払います。
この支払いは融資でなく、自己資産で準備できるとスムーズに進められます。

2回目は、着工時です。
工事を始める際に工事費用の30パーセントほどを支払います。
契約から着工までが短期間の場合は、このタイミングの支払いが行われない場合もあります。

3回目は、棟上げ時です。
いわゆる地鎮祭を行うタイミングで支払う費用で、通常は「中間金」とも呼ばれています。
ここでかかる費用は、工事費用の30パーセントほどです。

4回目は、竣工(しゅんこう)時です。
これは建物の引き渡しを行うタイミングのことで、未払いの工事費用をを全て支払います。

金融機関によって、それぞれのタイミングで必要となる金額は異なるため、いつにどれくらい必要かを確認して、資金計画を立てましょう。

□賃貸経営を成功させるためのポイントとは

経営を始めるにあたって、成功させるためにはどうすれば良いのでしょうか。
ここでは、賃貸経営で成功するためのポイントを2つ紹介します。

1つ目は、出口戦略を考えることです。

賃貸経営で収入を得たいなら、出口戦略を考えることが大切です。
出口戦略とは、「購入した土地や建物をいつ、どのように売るのか」を定めた計画のことです。
この計画には、インカムゲインやキャピタルゲインが大きく関係しています。
インカムゲインは、「賃貸を持つことで得られる利益」のことで、キャピタルゲインは「土地や建物の売却益」のことです。

出口戦略では、これら両方の合計がプラスとなる状態で投資を完結させることが重要です。

もし物件の価値が下がるとその分の売却益が減り、出口戦略が失敗する可能性があります。
物件の価値が低下する原因には、家賃を下げたり、メンテナンスを怠ったりといった要素が考えられます。
賃貸経営をする際は、物件の価値が下がらないように注意しましょう。

2つ目は、空き室対策をすることです。
空き室の状態が続くと、その分の収入が減り、ローンの返済も難しくなります。
空き室が増える場合は早急な対策が必要ですが、空き室対策として多いのが、新しい設備投資です。
入居者から需要の高い設備を導入して、物件価値を維持または向上させましょう。

入居者層や時代によって、何を導入すれば良いのかは異なります。
そのため、不動産会社からこまめに情報収集をして、事業計画を立てると良いでしょう。

□経営を始めるタイミングとは

では最後に、経営を始める目安となるタイミングについて紹介します。
何事も始めるタイミングが大切とは良く言われますが、これは賃貸経営にあたっても同様です。
定年退職後に始めようと考える方が多くいらっしゃいますが、これでは少し遅いかもしれません。

現役の頃からローンを組んで物件を購入していれば、その返済分を賃料で賄い、自らの収入を生活や貯金に回せるでしょう。
しかし退職後に始めるとなると、退職金で得た資金でローンを組む必要があります。
生活費とその他の必要経費にローンの負担が加わることを考えると、生活に余裕がなくなるかもしれません。
そのため、働いている頃からマンション経営を始めて、退職する頃にはローンを完済しているのがベストであると言えます。

□まとめ

今回は、賃貸経営の始め方や始めるタイミングについて詳しく紹介しました。
賃貸経営を始めようかどうか迷っている方は、ぜひ参考にしてください。
当社は、賃貸のオーナー様向けに管理サービスや日々の業務代行サービスをを実施しております。
興味のある方は、ぜひ一度ご相談いただけると幸いです。

米子市で賃貸経営を考えている方へ!始め方について分かりやすく解説!