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ベテランスタッフが揃う「アーバンネットワーク」のブログ&お知らせ

経験豊富なベテランスタッフが揃う不動産会社、鳥取県米子市の「アーバンネットワーク株式会社 ホームメイト米子西店」。こちらはアーバンネットワークからのお知らせと、スタッフが綴るブログのページです。

物件の査定や空き家のこと、売りたい、買いたい……など。不動産のことでお悩みの方、困っているという方は、ぜひお気軽にご相談ください。

2020/12/11

米子市の業者が賃貸経営をされている方に空室対策のリフォームについてご紹介します!

賃貸経営をされている方は、空室対策は万全でしょうか。
空室を作ってしまうと家賃収入が得られないため、できるだけ避けたいですよね。
しかし、どのような対策を取れば良いのかわからないという方もいらっしゃると思います。
そのため、本記事ではリフォームの空室対策に焦点を絞りご紹介します。

 

□空室対策とは

具体的な空室対策についてご紹介する前に、まず空室対策とは何かについて確認しておきましょう。
空室対策とは、「賃貸住宅に空室を作らないために、オーナーが行う対策」のことです。
具体的には、「退去があった部屋になるべく早く次の入居者に入ってもらうための対策」や、「入居者になるべく長く住んでもらうための対策」などを行います。

上記でも述べたとおり、オーナーの方にとって賃貸収入が得られない「空室」は大きな損害となります。
そのため、空室待ちというような人気の物件でない限り、空室対策は賃貸経営を行う上で非常に重要なポイントといえるでしょう。

 

□空室対策におけるリフォームの仕方とは

空室対策のためにリフォームを行うと良い、ということを聞いたことがある方がいらっしゃるかもしれません。
リフォームは空室対策の中でも効果が比較的大きいです。

しかし、ポイントを理解して行わなければ、損をしてしまう可能性もあります。
そのため、本記事では空室対策のためのリフォームのポイントをご紹介します。
リフォームをご検討されている方は、ぜひ以下のポイントに注意してください。

1つ目は、内装についてです。
内装は、床や壁を新しくしてみましょう。
床や壁を新しくすることで、室内の印象を大きく変えられます。
空室である理由が内装が殺風景であるからと考えられる場合には、床や壁を新しくしてみてはいかがでしょうか。

2つ目は、設備関連についてです。
具体的には、無料インターネットの設置や、宅配ボックスの設置、オートロック化などに関しては入居者に人気の設備であるため、おすすめです。
それまでになかった設備を導入して、より魅力的な住宅になるようにしましょう。

3つ目は、水廻りについてです。
具体的には、トイレとお風呂を別にするリフォームやキッチンを新しくするリフォームなどが挙げられます。
しかし、水廻りのリフォームについては高額になってしまうことが多いことに加え、そもそも住宅の構造上リフォームが行えないこともあるため、注意してください。

 

□まとめ

本記事では、賃貸経営における空室対策についてご紹介しました。
空室対策は賃貸経営において非常に重要なポイントであるため、現在空室がない方もしっかりと考えておきましょう。
また、当社は米子市を中心に不動産会社として活動しているため、お気軽にご相談ください。

米子市の業者が賃貸経営をされている方に空室対策のリフォームについてご紹介します!

2020/12/07

空き家の売却の相場を米子市の業者がご紹介します!

空き家を売却しようとご検討されている方で、売却相場はどれくらいなのか気になる方はいらっしゃいませんか。
やはり、ご自身の空き家がいくらで売れるのか知りたいですよね。
そのため、本記事では不動産売却における相場についてご紹介します。

 

□売却相場は築年数と立地でわかる

まずは、相場は何を基準として設けられているのかについてご紹介します。
相場はさまざまな基準によって算出されていますが、多くの方に認知されている相場は、築年数による相場と立地による相場の2つです。
では、具体的にこの2つの相場で不動産を見た場合どのような売却相場がわかるのか見ていきましょう。

まずは、築年数による相場です。
結論としては、築年数が古ければ古いほどそれに伴い相場も下落します。
特に、築10年までの下落スピードは速いことが多いため、築10年以内の住宅を売却予定の方は早めの決断が重要になるでしょう。
そして、築20年を超えた住宅は市場価値がほぼゼロになってしまうため、更地にして売却するなど別の売却方法も視野に入れる方法があるでしょう。

2つ目は、立地による相場です。
結論としては、東京や大阪などの三大都市圏内にある住宅の相場は高いですが、人口減少が進んでいる地域の相場は下落傾向にあります。
しかし、過疎化の進んでいる地域であっても住宅本来の資産価値が高い場合や、別荘などの地域として適している場合は、売却価格が高くなることもあります。
そのため、売却をご検討されている方はご自身の住宅がある地域について一度調べてみると良いでしょう。

 

□相場を信頼しすぎてはいけない

上記では、相場が決まる基準についてご紹介しました。
しかし、実際の取引では必ずしも相場どおりにはいきません。
その理由として以下の理由が挙げられます。

1つ目は、住宅自体の状態や周辺環境によって売却価格は異なるからです。
築年数が浅く、都市圏内の住宅であっても住宅の中がゴミ屋敷のような状態である場合や、周辺に大きな音のする工場がある場合などは、売却価格は下がるでしょう。

2つ目は、売主の希望に応じて金額が変えられるからです。
売主の方は、業者に査定をしてもらった金額から売却価格を決定しますが、その際にその金額を高くも低くもできます。
そのため、売却実績をもとに作成された相場と実際の売却価格に乖離(かいり)が生まれることがあります。

 

□まとめ

本記事では不動産売却の相場についてご紹介しました。
具体的な金額などに関しましては、ご自身で調べていただくか業者の方に相談していただけると幸いです。
また、当社は米子市を中心に不動産会社として活動しているため、不動産に関することでしたらお気軽にご相談ください。

空き家の売却の相場を米子市の業者がご紹介します!

2020/11/28

米子市で空き家をお持ちの方!空き家をそのまま放置をしていたら危険かもしれません!

空き家をお持ちの方は、しっかりと空き家を管理されていますでしょうか。
空き家を賃貸経営として貸し出すなどの活用をされない方の中には、放置される方もいらっしゃいます。
しかし、空き家を放置することは様々な観点から危険があります。
そのため、本記事では空き家を放置する危険性についてご紹介します。

 

□空き家の放置の現状について

近年では、空き家に関する話題が全国的に注目を集めています。
その背景には人口の減少や高齢化などが挙げられていますが、地域によってさまざまな原因が考えられます。

まずは、空き家に関する現状についてご紹介します。
空き家をお持ちの方は特に当事者としてご覧ください。
まず結論として、日本の空き家の数は増加傾向にあります。
2013年の全国における空き家は819.6万戸で、7戸に1戸は空き家となっており、このまま空き家の有効活用や除去をする方が増えなければ2028年には1700万戸を超えて、4戸に1戸が空き家になるという推計も出されています。
また、空き家の内訳としては賃貸用の空き家が52.4パーセントと最も多く、居住者が長期不在の住宅や建替えで取り壊し予定の住宅などの放置されている空き家が38.8パーセンを占めており、このような放置されている空き家は特に木造戸建てに多いことがわかっています。

 

□空き家を放置するとどうなるのか?

では、空き家を放置するとどのようなことになるのでしょうか。
本記事では、空き家を放置することで起こりうることを3つご紹介します。

 

*資産価値が低下する

1つ目は、住宅の資産価値が低下することです。
住宅は基本的に築年数とともにその資産価値が年々下がっていきます。
また、空き家を放置していると築年数の観点からだけではなく、住宅の状態も通常より早く悪化するため、売却をしようとしても価格の下落を抑えられません。
特に、宅地の価値は市街化の度合いに影響されるため、空き家を放置していると住宅と土地の両方の価値が同時に下落してしまう可能性もあるため、注意しましょう。
また、空き家を放置すると資産価値の低下だけでなく、維持費が毎年かかるため常に赤字の状態となってしまいます。
維持費としては固定資産税額にもよりますが、約数十万円になることもあります。
そのため、空き家を放置されている方は常に赤字であることを認識しましょう。

 

*近隣の方とトラブルが生じる

2つ目は、空き家を放置することで周囲の方に悪影響を与え、トラブルに発展してしまう可能性があることです。
具体的には、住宅の倒壊や破損、散乱などが挙げられますが、空き家にしている場合ではそのような住宅の状況を把握できず、適切な対処が取れません。
建物の所有者には住宅の管理責任があるため、上記のような不具合で他人に損害を与えた場合は、民法第717条によって損害に対する賠償責任を負わなければなりません。
また、近隣の方とのトラブルは住宅の老朽化によるものだけではなく、景観上の問題や治安と衛生、庭木や草花の不整備などが原因で起きます。
しかし、前述のとおり所有者は住宅の管理責任があるため、基本的には空き家の所有者である方が全面的に損害を与えているとして処理されます。
そのため、空き家をお持ちの方はご自身にとっては放置をしても問題がなかったとしても、近隣の方にとって迷惑ではないかを考えるようにしましょう。

 

*固定資産税が高くなる

3つ目は、固定資産税が高額になることです。
空き家は今では個人の問題を超えて国の問題となっているため、国も対策を講じています。
住宅は所有して住んでいれば、固定資産税の軽減が受けられますが、放置され空き家となったままにしてしまうと固定資産税の軽減が受けられなくなり、軽減が適用されていた場合の約6倍の税金を支払わなければなりません。
また、固定資産税が高くなるだけではなく、倒壊の危険性がある空き家は強制的に解体されることもあるようです。

 

□空き家の売却方法について

では、空き家をどのように処理すれば良いのでしょうか。
本記事では空き家の売却方法を2つご紹介します。
まず1つ目は、住宅を解体して更地にしてから売却する方法です。
この売却方法のメリットとしては買い手がつきやすいことで、特に住宅の劣化が激しい場合は住宅を解体して売却することでより早く、高値で売却できる可能性が高くなるでしょう。
また、デメリットとしては解体費用がかかることと、固定資産税が高くなることであるため、土地としての価値が高い土地に空き家をお持ちの方におすすめの売却方法と言えます。

2つ目は、住宅を残したまま売却する方法です。
この売却方法のメリットとしては、解体費用がかからないことで、住宅の状況によっては小規模のリフォーム費用だけで済ませられます。
また、デメリットとしては瑕疵担保責任を問われる可能性があることであるため、この売却方法で売却したい方は、不動産業者などに相談してそのままの状態で売却できる住宅であるか確認してもらいましょう。

 

□まとめ

本記事では空き家を放置することの危険性についてご紹介しました。
空き家を相続された方や相続する可能性がある方は、できるだけ早めの行動を取りましょう。
米子市で空き家についてお悩みの方は、当社までご相談ください。

米子市で空き家をお持ちの方!空き家をそのまま放置をしていたら危険かもしれません!

2020/11/21

空き家を賃貸として貸し出すメリットとデメリットについて米子市の業者が解説します

空き家をお持ちの方で、賃貸として貸し出しをご検討されている方はいませんか。
「空き家として貸し出したいけど、どのようなメリットやデメリットがあるのかわからない」という方もいらっしゃると思います。
そこで、本記事では空き家を貸し出すメリットとデメリットについてご紹介します。


□空き家を貸し出すメリットについて

空き家をお持ちの方は賃貸として貸し出すなどして、できるだけ空き家を有効活用したいですよね。
まずは、空き家を貸し出すという手段のメリットを3つご紹介します。
まず1つ目は、空き家を賃貸として貸し出すことで家賃収入を得られることです。
特に賃貸需要の多い地域では、貸し出しとして宣伝するとすぐに入居者が来ることが期待されるため、なかなか居住者が決まらない「空室リスク」も避けられます。
長期的な目線で不動産投資として空き家を持っていたいという方におすすめと言えるでしょう。

2つ目は、空き家を有効活用する手段の中で、初期投資の額が少ないことです。
空き家を解体してコインパーキングやコインランドリーなどを建てて活用するという手段は解体費用や設備費用などの初期費用が高額になってしまいます。
一方で賃貸として貸し出す場合は、空き家の損傷の具合にもよりますが、損傷が少ない場合はリフォーム費用が少額で済ませられます。
そのため、有効活用したいが初期費用を抑えたい人で、空き家の状態が良い場合におすすめと言えるでしょう。

3つ目は、特定空き家の指定を回避できることです。
特定空き家とは、空き家放置の危険性の観点から制定された空き家対策法によって条件を満たした空き家が指定されるもので、特定空き家に指定されることで固定資産税が6倍になってしまいます。
また、固定資産税と都市計画税は宅地の場合、優遇措置が適用され税負担が軽減されるため、空き家を更地として保持しておくより有効であると言えるでしょう。

 

□空き家を貸し出すデメリットについて

では、空き家を賃貸として貸し出すデメリットとはどういうものでしょうか。
本記事では空き家の賃貸のデメリットを3つご紹介します。

 

*入居者とのトラブルがありうる

1つ目は、家賃滞納や家の使用法、近隣トラブルなどの問題が発生した際に、入居者とのトラブルが起きてしまうことです。
「貸している家の問題はその家に住んでいる方の問題だけなのでは」とお思いの方もいるかもしれません。
トラブルの内容によっては管理会社の方や入居者の方に全て任せることも可能ですが、大きな問題に発展してしまった場合はご自身でトラブルに対応しなければなりません。

 

*定期的な出費が必要になる

2つ目は、入居者がいない時でも空き家の状態を良い状態で保たなければならないため、その分のメンテナンス費などがかかってしまうことです。
また、入居者の入退去の際にも状態によっては設備のメンテナンスを行う必要があるでしょう。
地域や空き家の状態などによっては敷金や礼金だけでは賄えず、赤字になってしまうこともあります。

 

*入居者の有無によって収入が大きく変化する

3つ目は、入居者がいる時は収入がありますが、いないときはその空き家からの収入がゼロになることです。
入居者を募集している期間はメンテナンス費などの固定費のみがかかるため、常に赤字になってしまいます。
しかし、だからといってメンテナンス費を支払わずに放置してしまうと空き家の状態が悪くなり、余計に入居者が見つからなくなってしまうでしょう。

 

□売却するという手段もある

入居者が見つからないのは不安という方もいらっしゃいますよね。
そのような方は、売却するという手段も視野に入れてみましょう。
そして、売却する方法にも2つあり、その選択方法は基本的にどちらが高く売れるかで判断をします。
1つ目は、建物を解体せずに売却する方法です。
建物の査定価格が高い場合や、解体費用が高くなる場合は解体せずに売却する方が良いでしょう。
築20年を超えてしまうと建物は査定価格がつかない場合が多いですが、リフォームなどをしている場合は査定価格がつく場合があるため、築20年を超えている空き家を売却されたい方も一度査定してもらいましょう。

2つ目は、建物を解体してから売却する方法です。
劣化や損傷が激しい場合や解体した方が物件としての魅力が伝わる場合、3000万円の特別控除を受ける場合などは解体してから売却する方が良いでしょう。
解体した方が物件の魅力が伝わる場合とは、土地が整形であることや道路付けが良いことなど、土地単体で見た方が日当たりや開放感が伝わりやすい場合です。
しかし、上記の条件がそろっていたとしても、建物の解体はご自身の判断のみで決めるのではなく、専門の方に相談しましょう。

 

□まとめ

本記事では空き家を賃貸として貸し出すメリットとデメリットについてご紹介しました。
賃貸は入居者が見つからない場合は費用がかさんでしまいます。
そのため、入居者が見つかるか不安な方は売却することも視野に入れましょう。
また、当社は米子市で不動産会社として活動しておりますので、お気軽にご相談ください。

空き家を賃貸として貸し出すメリットとデメリットについて米子市の業者が解説します

2020/11/14

空き家を相続した方へ活用方法について米子市の業者が解説します!

空き家を相続された方は、その活用の仕方や処理の仕方についてお決まりでしょうか。
空き家を相続された方の中には、どのように扱えば良いのかわからないという方もいらっしゃると思います。
そのため本記事では、空き家の活用方法について米子市の不動産業者である当社がご紹介します。


□空き家の活用方法について


空き家の活用方法はさまざまありますが、本記事では3つご紹介します。


*賃貸として貸し出す

1つ目は、空き家を賃貸として貸し出すことです。
この方法は空き家の活用法の中でも比較的簡単に始められるものであり、空き家の損傷状態にもよりますが、最低限のクリーニングを済ませれば後は入居希望者を待つのみです。
少し古い空き家であっても床材の変更やクロスの張り替えなどのリフォームを行うだけで見栄えが大きく変わります。
特に立地に優れていて、高額な家賃で貸し出せそうな場合は、お金のかかる水回りのリフォームも行うことで入居率や賃料を上げられるでしょう。
また、一般的な住宅として貸し出すのではなく、シェアハウスや屋内トランクルームなどとして貸し出すのも良いでしょう。


*自分で住む

2つ目は、リフォームなどをしてご自身で暮らすことです。
空き家は都心から離れた郊外に多いため、ご自身で暮らすには難しいという方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、リモートワークや個人事業をされている方は毎日特定の場所へ通勤する必要がないため、郊外の空き家に住むのも良いのではないでしょうか。
また、二地域居住という選択肢もあります。
近年では二拠点居住をされる方が増えているため、ご自身が住まない場合でも二拠点居住ができる空き家を探している方もいます。
そのような方に貸し出すのも良いかもしれません。


*更地にする

3つ目は、建物を壊して更地にし、コインパーキングや月極駐車場、レンタルコンテナなどとして活用することです。

相続した空き家の立地が郊外であっても、住むのではなく倉庫などとして貸し出すことで、需要があるかもしれません。

 

□空き家を活用する上での注意点について

上記では空き家の活用方法についてご紹介しました。
空き家を活用する際にはいくつか注意点があります。
賃貸として貸し出す場合の注意点は、入居者がいなければ成立しないことです。
貸し出す空き家の立地や住宅の状態によって、入居者が見つかるかどうかは大きく変わります。
そのため、立地は変えられませんが、リフォームなどを施すなどをして住宅を良い状態に保ちましょう。

また、リフォームをする際には闇雲に行うのではなく、入居率や賃料が上がるために行うようにしましょう。
ご自身で住む場合の注意点は、さまざまな観点からしっかりよく考えてから住む必要があることです。
具体的には、ご自身の仕事に支障をきたさないか、ご自身にとって住みやすい環境であるかなどの観点から、その空き家が住む場所として適しているのかを考えましょう。
更地にする場合の注意点は、住宅用地の固定資産税が6分の1となる特例の対象外になってしまうことです。

しかし、地価の安い地域であれば建物の固定資産税がなくなることで結果的に税金が安くなることがあります。
そのため、更地にすることをご検討されている方は事前に税金のことを確認しておきましょう。


□空き家を放置してしまうと?

空き家を活用するためにはある程度の初期費用が必要になることが多いため、空き家を放置してしまう方もいらっしゃいます。
事実として、空き家の放置物件件数は増加傾向にあります。
そのため、空き家の放置を防ぐため平成27年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。
この法律によって、所有者によって管理がされていない空き家はその地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしているとして「特定空き家等」と認定されます。
それによって、行政から所有者等へ改善を求める助言や指導、勧告、命令等の措置がなされます。
そして、「特定空き家等」と認定されると、その状況が改善されるまで土地の固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が約4〜6倍になる可能性があるため注意してください。
また、どのような空き家が「特定空き家等」と認定されるのかについてもご紹介します。

 

では、「特定空き家等」に認定される空き家の特徴を3つ見ていきましょう。
1つ目はそのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となる恐れのある状態であることで、2つ目はそのまま放置すれば著しく衛生上有害となる恐れのある状態であることです。
そして3つ目は、適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態であることです。
しかし、これらは相対的なものであり、絶対的な基準ではないため、空き家をお持ちの方はご自身の判断で放置をするのではなく、活用される場合はできるだけ定期的にメンテナンスを行う、あるいは空き家自体を売却しましょう。


□まとめ

本記事では、空き家の活用法とその注意点についてご紹介しました。
空き家にはさまざまな活用法がありますが、放置をしてしまうとデメリットが発生してしまうので、放置する可能性がある方は売却も視野に入れましょう。
当社は米子市で不動産業者として活動しているため、売却をご検討される方はお気軽にご相談ください。

空き家を相続した方へ活用方法について米子市の業者が解説します!

2020/11/07

米子市で実家が空き家になった方!賃貸経営と売却のどちらが良いか解説します!

実家が空き家となってしまった方で、賃貸経営することをご検討中の方はいらっしゃいませんか。
賃貸経営はさまざまな観点から魅力的ですよね。
しかし、空き家の処理方法として売却するという選択肢もあり、どちらが良いのかわからないという方もいらっしゃるでしょう。
本記事ではどちらが良いのかについてご紹介します。


□賃貸経営のメリットとデメリットについて


賃貸経営について、まずその概要を理解することが大切です。
そのため、まずは賃貸経営のメリットとデメリットについてご紹介します。
賃貸経営を前向きにご検討されている方は、メリットばかりに目が行きがちですがデメリットについてもしっかり認識しましょう。

*メリットについて

まず、メリットは大きく分けて2つあります。
1つ目は、家賃収入が期待できることです。
空き家を賃貸住宅として運営することで、入居者の方から家賃収入を得られます。
特に居住需要の多い地域の空き家であれば空室リスクを抑えられ、長期的な収益が見込めるでしょう。

2つ目は、特定空き家の指定を避けられることです。
空き家の放置を是正するという観点から施行された法律によって、特定空き家に指定されてしまうと固定資産税が約6倍になり、維持費がさらにかさんでしまいます。
しかし、賃貸経営として空き家を活用することで、特定空き家の指定を受けうる住宅の条件から外れます。

 

*デメリットについて

デメリットについても3つご紹介します。
1つ目は、空室リスクがあることです。
賃貸経営では入居者がいない状態である空室のリスクがあるでしょう。
居住需要の多い地域であればそのリスクは低くなりますが、多くの地域は空室リスクが大いにあります。
居住者がいないと、ただ維持費のみが出費としてかかるだけになりかねません。

2つ目は、修繕費用が高額になってしまうことがあることです。
賃貸経営は、解体費用に加えて設備投資費用までかかるコインパーキング経営などの更地にして活用する方法より比較的安く済ませられることが多いです。

しかし、住宅の損傷が大きい場合はリフォーム費用などが高額になってしまうことがあります。
また、戸建住宅はマンションと比較して修繕範囲が広いことに加え、継続的なメンテナンスも必要になることもあるため、結果的に修繕費用の合計金額が高額になってしまうことがあることに注意しましょう。

3つ目は、賃貸中の不動産には居住できなくなることです。
空き家をお持ちの方の中には、いつかご自身が使うことを想定して売却せずに所有し続けているという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、賃貸経営を始めると入居者の権利が重要視され、賃貸契約がある期間は空き家の所有者が自由に不動産を使用できなくなります。

 

□空き家を売却するという選択肢について

空き家の活用方法として売却するという選択肢もあります。
そのため本記事では売却のメリットについてもご紹介します。

 

*メリットについて

売却のメリットとして本記事では3つご紹介します。
まず1つ目は、売却することで現金収入が得られることです。
日本は人口が減少傾向であるため、実は不動産全体の賃貸需要は相対的には減少傾向にあると言われています。
不動産の資産価値は立地や現況によって差があるため一概には言えませんが、現段階で不動産を売って現金化することで、将来的な不動産価格下落のリスクを避けられるでしょう。

2つ目は、住宅ローンの返済ができることです。
空き家であってもその住宅のローンが残っている場合もあります。
そのような場合は空き家を売却することで得た現金を住宅ローンの返済に充てられます。
月々の住宅ローンの返済に苦しんでいる方は、ぜひ一度ご検討ください。

3つ目は、維持管理の手間が省けることです。
空き家をそのまま用いる場合はどのような活用方法であっても、金銭的な面と時間的な面で維持管理が必要です。
しかし、住宅を売却することはその住宅の所有権を売却することであるため、維持管理をする必要はないでしょう。

 

□賃貸経営するか売却するか迷った場合は?

これまで本記事を読んで、賃貸経営をしようか売却をしようか悩んでいる方もいらっしゃると思います。
賃貸経営をされるか売却をされるかお悩みの方は、一度不動産業者の方に聞いてみましょう。
ご自身が所有されている空き家の立地や損傷状態などから、最適な活用方法を教えてくれるでしょう。

しかし、中には自分の利益のために最適でない方法を推奨する悪徳業者もいるため、ある程度の知識をつけ、方向性を決めてから相談することが大切になります。
そして最終的には、ご自身の意思を持って決断しましょう。
当社ではこのような賃貸経営や売却に関する相談に対応していますので、ぜひ一度ご相談ください。

 

□まとめ

本記事では賃貸運営のメリットとデメリット、売却という選択肢についてご紹介しました。
不動産は賃貸運営をするにしても、売却をするにしても大きな金額が動くため、慎重に考えましょう。
また、当社は米子市で不動産業者として活動しておりますので、お気軽にご相談ください。

米子市で実家が空き家になった方!賃貸経営と売却のどちらが良いか解説します!

2020/10/28

米子市で空き家がなかなか売却できない方へ!その理由と対処法についてご紹介します

空き家の売却をしたいけど、なかなか売却できずにお困りの方はいませんか。
なかなか売却できないと焦ってしまいますよね。
しかし、売却できないのには理由があるかもしれません。
そこで本記事では、みなさんの空き家が売却できない理由、売れなかった場合の対処法についてご紹介します。

 

□空き家が売却できない理由とは?

空き家をなるべく早く手放したいのに、なかなか売れないと焦りますよね。
しかし、売れないということはそれなりの理由があることが考えられます。
そのため、まずはその理由を理解しましょう。
本記事では、4つの理由をご紹介します。
1つ目は、住宅が不便な場所や田舎にあることです。
駅やスーパーなどをはじめとする、さまざまな施設にアクセスしづらい物件は売却できない確率が高いです。
特に地方や田舎にある場合は、若者世代が買い手としてあまりいないため、都会と比べて苦労するでしょう。
2つ目は、売却価格が高いことです。
みなさんは、近隣にある似たような条件の物件の相場と比較してからご自身の価格を設定されたでしょうか。
この相場との比較を行わずに価格を決めてしまうと、みなさんの販売価格が突出して高い可能性があるため一度確認してみてください。
また、住宅は時間が経つほど資産価値が低下するため、定期的な価格の見直しをしましょう。
3つ目は、建物が古すぎることです。
空き家がなかなか売れない1番の原因は築年数であると言われています。
リフォームなどで劣化状態を修繕できますが、建物の基礎部分をリフォームするためには高額になってしまうでしょう。
そのため、なかなか基礎部分のリフォームができず、建物自体の劣化が進んでしまいます。
劣化という理由だけではなく間取りや設備においても、時代の変化の観点から建物の古い住宅は売れにくいでしょう。
4つ目は、再建築不可の土地であることです。
空き家の中には旧建築基準法の時に建てられた住宅もあり、そのような住宅がある土地は取り壊して更地にしても新しい住宅を建てられない場合があります。
このような土地を購入しても住宅が建てられないため、売れにくいでしょう。

 

□空き家が売れない場合の対処法について

では、空き家が売れない場合はどのように対処すれば良いのでしょうか。
さまざまな方法がありますが、本記事では3つご紹介します。

 

*空き家を更地にして売却する

1つ目は、住宅を解体して更地にから売却することです。
空き家を解体することで、管理維持費がなくなることや、家付きの土地より高額で早く売れる可能性が高いことなどのメリットがあります。
しかし、解体費用がかかることや、固定資産税が家付きの土地の最大6倍になることなどのデメリットもあります。
そのため、都市部に近いことや高級住宅街であることなど、その土地自体に価値がある場合は更地にすることも検討してみてください。

 

*贈与する

2つ目は贈与することです。
ここでの贈与とは、贈与者が自分の財産である住宅を無償で他社に譲渡することを指します。
そして、税金の問題で贈与を受けた側に税金の支払い義務が発生すること、無償で譲渡した場合でも贈与があったとみなされる場合があることに注意しましょう。
具体例として親族間で贈与を行った場合は、基礎控除額の110万円を引いた残りの額に対して贈与税が課税されます。
*空き家バンクに登録する
3つ目は、空き家バンクに登録することです。
空き家バンクとは、地方公共団体が空き家の登録を募り、空き家の利用を希望する方に物件情報を提供する制度です。
自治体運営であるため登録費用がかかりませんが、成約率が低いというデメリットもあります。

 

□業者に売却するという選択について

なかなか売れない空き家の対処法として、業者の方に売るという選択肢があります。
本記事では業者に売るメリットを2つご紹介します。
1つ目は、条件の悪い物件も買い取ってもらいやすいことです。
業者の方に仲介をしてもらっている際は、買い手側は素人の方であることが多いため、その住宅を適切に判断できるとは限りません。
しかし、業者の方に対して売る場合は、買い手はプロになるため、リフォームのしやすさなどの観点からも審査してくれます。
また、立地の悪い住宅や遠方の住宅、劣化の激しい住宅などの仲介売却ではなかなか売れなかった物件も売れやすくなるでしょう。
2つ目は、即金性が高いことです。
業者との契約であれば、最短で1カ月もかからずに換金してもらえるでしょう。
また、契約のスケジュールに関しても最初に提示してくれる業者が多いため、その後の計画も立てやすいです。
そのため、いち早く空き家を手放して、負担から逃れたいという方は業者の方に相談してみましょう。

 

□まとめ

本記事では、なかなか空き家を売却できない方に向けて、売却できない原因と対処法、業者に売却することのメリットについてご紹介しました。
本記事を通して、なぜご自身の空き家が売れないのかを分析し、対策をしましょう。
また、当社は米子市で不動産業者として活動しているため、お気軽にご相談ください。

米子市で空き家がなかなか売却できない方へ!その理由と対処法についてご紹介します

2020/10/21

米子市で空き家や実家を売却したい方へ!売却の相場を紹介します!

空き家やご実家を売却しようとお考えの方は、売却価格の相場をご存じでしょうか。
住宅の売却をお考えの人なら、売却をご検討中の住宅がいくらで売れるのか気になりますよね。
売却価格を把握できれば資金計画が立てやすく、安心して売却できるでしょう。
本記事では、住宅の売却価格の相場、売却価格の調べ方をご紹介します。

 

□住宅の売却価格の相場は築年数と立地によって変わる

家の価値を算出する際に影響が大きいのが築年数と立地です。
この2つの観点から売却価格の相場についてご紹介します。
まずは築年数の観点から売却相場を見ていきましょう。
住宅は築10年までは相場の下落スピードが早く、一般的には新築価格の半分まで相場が落ちてしまいます。
そのため、築10年以内の住宅を売却予定の方は、1年ごとに売却価格が大きく変化するため、できるだけ早めの決断が大切と言えるでしょう。
そして、築10年を過ぎた住宅の売却相場の下落速度は少しなだらかになり、築15年では新築価格の約3割、築20年では約2割まで下がると言われています。
基本的に木造建築の戸建ては耐用年数が22年であるため、戸建ての価値の限界は築20年が1つの目安というのを参考にしてみてください。
次に、立地の観点から売却相場をご紹介します。
土地の需要は人口推移が大きく影響し、人口の多い都市圏は地価が上がり、人口の少ない地域では地価は下がる傾向があります。
具体例としては、東京の平均価格は4510万円ですが、奈良県の平均価格は1611万円と大きな違いがあります。

 

□住宅の売却価格の調べ方について

上記では、築年数と立地の違いから住宅の売却価格の相場についてご紹介しましたが、その他にも面積や間取りなどから築年数と立地が同じでも売却価格が大きく異なります。
そこで次に、売りたい住宅の相場を調べる方法についてご紹介します。
様々な調べ方がありますが、今回はその中でもREINS(レインズ)や土地総合情報システムを利用する方法を見ていきましょう。
REINSは、過去の成約事例をまとめたもので、地域を指定すると直近1年間の取引価格がグラフで表示されます。
その地域ではどのくらいの取引価格か調べられたら、地域の詳細や駅までの距離など、より細かい条件を追加して相場を調べていきましょう。
土地総合情報システムは、過去5年間の成約事例を間取り別や構造別に調べることが可能で、成約された物件のデータが個別で表示されます。

 

□古い家でも売れる方法とは?

住宅の売却をご検討中の方の中で、築20年以上の住宅を売却したい方もいらっしゃると思います。
そのような方のために、ここからは築年数の古い住宅でも売れる方法を3つご紹介します。
住宅が古くて不安に思われている方は、ぜひこれらの方法を参考にしてみてください。
1つ目は、住宅を古家付きの土地として売ることです。
古家を売るためには多くの買い手の方に興味を持ってもらうことが大切です。
古家付きの住宅として売り出すことで売買契約後にも更地にできるため、戸建てを買いたい方と、更地を買いたい方の2つの層から興味を持ってもらえるでしょう。
しかし、この売却方法にはデメリットもあります。
この売却方法のデメリットは、解体費用分が売却価格から引かれる可能性があることです。
更地として購入される場合は、解体費用として売却価格から100万円ほど引かれる可能性があるため、注意してください。
2つ目は、古家を更地として売ることです。
更地として売ることで買い手が解体をする手間が省けるため、買われやすくなります。
また、購入がすぐにされない場合でも、維持管理費がかかりません。
そのため、早く売らなければならないという心理的な焦りが軽減されるでしょう。
この売却方法のデメリットは、解体費用や工事の手間がかかることと、固定資産税が家付きの土地と比べて最大6倍になることです。
解体費用は約100〜200万円程度かかり、売れるかわからない段階で大金を用いて更地にすることはかなりリスクが大きいでしょう。
3つ目は、リフォームして売ることです。
買い手が見つからない場合でも、ご自身で住み続けられます。
リフォームをすることで建物自体の価値が高まり、より高額売却が実現できるでしょう。
この売却方法のデメリットは、リフォーム費用がかかることと、リフォームの内容によっては反対に買い手の層を失うことです。
リフォームには数百万円というまとまった金額が必要であり、支払ったリフォーム費用以上に高く売れることは残念ながら稀です。
また、ご自身の好みでリフォームをしてしまうと買い手の趣味に合わない場合があり、売却のチャンスを逃しかねません。

 

□まとめ

本記事では、空き家やご実家の売却をご検討中の方に向けて住宅の売却相場をご紹介しました。
本記事を通して、ご自身の売却予定の住宅の市場価格を見極め、上手に売却してください。
また、当社は米子市で不動産業者として活動しているため、ご興味のある方はお気軽にご連絡ください。

米子市で空き家や実家を売却したい方へ!売却の相場を紹介します!

2020/10/14

米子市で空き家をお持ちの方へ!空き家の維持費用について紹介します!

空き家をそのままご自身の所有物として保持しておこうとお考えの方は、空き家を維持するために必要な費用についてご存じでしょうか。
誰も住んでいない空き家だからといって、何もせず放置しておくわけにはいきません。
そこで今回は、空き家の維持費用と費用に関する注意点をご紹介します。

 

□空き家の維持費用について

空き家をお持ちの方の中には、維持費用がどれほどかかるのかわからないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで空き家の維持費用について、3つに分けてご紹介します。
1つ目は固定資産税です。
固定資産税は、空き家に住んでいなくても払う必要があるため注意しましょう。
固定資産税とは、住宅の所在する自治体が所有者に課す税金のことで、税率は各自治体によって異なりますが、一般的には不動産の固定資産税評価額の1.4パーセントです。
また、固定資産税評価額は役所から送付される納税通知書などで確認できるため、しっかりと確認しておきましょう。
2つ目は都市計画税です。
都市計画法によって、市街区域に所在する土地や建物の所有者は支払う必要があります。
市街区域とは、市街が既に形成されている地域や、将来市街化が計画されている地域のことで、これも各自治体によって税率は異なりますが、一般的には固定資産税評価額の0.3パーセントです。
ご自身が今お持ちになっている空き家が都市計画区域に属しているかどうかは、所在する自治体に確認してみましょう。
3つ目は火災保険です。
火災保険の費用は保険会社、保険のプラン、住宅の構造、立地、築年数によって異なりますが、一般的には年間数万円〜数十万円です。
詳しい料金については、ご自身が加入している保険会社の方に聞いてみてください。

 

□維持費の中で見落としやすいものについて

上記では、皆さんが気がつきやすいものをご紹介しましたが、ここからは気がつきにくいものを3つご紹介します。
これからご紹介するものはなかなか気がつきにくいものですが、必要な費用になってくるためしっかり確認しておきましょう。

 

*清掃費について

まずは、清掃費です。
「空き家は人が住んでいないため、汚れないのでは」とお思いの方もいらっしゃるかもしれませんが、それは間違いです。
住宅の清潔さは住宅そのものの価値に直結するため、清掃をしなければ価値は下がってしまうでしょう。
特に、庭や家の周りに植物を植えている方は、近隣の方への迷惑にもなりかねないため、定期的に手入れするようにしましょう。
*修繕費について
建物の修繕費もかかる場合があります。
建物は人工のものであるため、当然経年劣化が生じます。
特に木造建築の住宅は経年劣化による外観の劣化が激しく、そのまま放置しておくと雨漏りしてしまったり、外壁塗装が剥がれてしまったりするなど、さまざまな被害が出てしまう恐れがあります。
そのため、年間で数万円、築年数などによって劣化が激しい場合は数十万円程度の修繕費が必要となるでしょう。

 

*光熱費について

さらに、光熱費についても把握しておきましょう。
光熱費などは、空き家であっても契約を打ち切らなければ基本料金が発生し続けてしまいます。
1回ごとの金額は少額ですが、積み重なると大きな出費となってしまうため、空き家を使用しない方や売却を決めた方はすぐに契約を打ち切りましょう。

 

□空き家を放置するデメリットとは?

空き家をお持ちの方は、放置しようか、移住しようか、売却しようか悩まれているのではないでしょうか。
しかし、空き家を放置してしまうと様々なデメリットが生じます。
では、一体どのようなデメリットがあるのか見ていきましょう。
1つ目は、資産価値の低下です。
老朽化の進んだ住宅は資産価値が大幅に下がってしまいます。
そのため、売却する際にかなり価格が下がってしまったり、なかなか買い手が見つからなかったりする可能性があります。
同じ築年数であっても、人が住み続けた住宅と放置され続けた住宅とでは、資産価値に大きな差が生まれてしまうことに注意しましょう。
2つ目は、近隣トラブルが起きる可能性があることです。
前述のとおり空き家を放置し、植木などの伐採や清掃を定期的に行わなかった場合、植木が近隣住宅に侵入してしまうことがあります。
また、異臭問題が発生したり、外観を損ねたりするなどの理由から近隣トラブルが発生してしまうことがあります。
空き家はご自身の問題だけではなく、近隣の方の迷惑にもなりかねないということに注意しましょう。
3つ目は、維持費が高いということです。
前述のとおり、空き家を適切に維持するためには維持費用がかかり、この維持費用が使わない住宅のためにかかる費用であると考えるとかなり高額であると言えます。
そのため、空き家の使い道がわからない方や維持費を払うのが厳しい方は売却することをおすすめします。

 

□まとめ

今回は、空き家の維持費用と空き家を放置することのデメリットについてご紹介しました。
空き家は特別な理由がなければ、ただ放置するのではなく、売却をして他の方に有効活用してもらう方が良いでしょう。
当社は米子市で不動産業者として活動しているので、何か分からないことやお悩みがある方はお気軽にご相談ください。

米子市で空き家をお持ちの方へ!空き家の維持費用について紹介します!

2020/10/07

米子市在住の方!空き家を相続するメリットとデメリットを紹介します!

空き家をお持ちの皆さん、空き家を相続するメリットとデメリットをご存じでしょうか。
「空き家を相続したけど、売却するか悩んでいる」という方もいらっしゃると思います。
そこで本記事では、空き家を相続するメリットとデメリットについて米子市で不動産業者として活動している当社がご紹介します。

 

□空き家を相続するメリットについて

まずは、空き家を相続するメリットについて、そのままご自身で保有される場合と、賃貸として貸し出す場合に分けてご紹介します。

まず、ご自身で保有される場合は、いつでもすぐ戻れるという安心感のある場所ができることです。
相続される空き家は皆さんのご両親や親戚の方の住宅であることが多いと思いますが、そのような親しい方の住宅は皆さんにとってもなじみ深く安心感のある住宅なのではありませんか。
そのような安心感のある住宅を求める方は、空き家をそのままご自身の手で保有される方が良いでしょう。

また、不動産としての資産を保有し続けたい方もご自身で保有される方が良いでしょう。
住宅は購入時にかなりの金額を払うように、売却時にも定期的なメンテナンスを怠らず行っていればかなりの金額を受け取られる場合が多いです。
そのため、お金が必要になった時に売却したいという方や、情勢として不動産の価値が高くなった時に売却したいという方は、ご自身の手で保有される方が良いでしょう。

次に、空き家を賃貸として貸し出す場合は、家賃収入が得られることがメリットとして挙げられます。
そのため、立地条件や住宅の劣化状態が良く、居住希望者の見込みがある空き家を相続した方は賃貸として貸し出した方が良いでしょう。

 

□空き家を相続するデメリットについて

次に、空き家を相続することによるデメリットについてご紹介します。
空き家を相続することのデメリットとして、維持費用を支払わなければならないことです。
具体的には、空き家を相続するには固定資産税や、都市計画税、火災保険の保険料、定期的なメンテナンス費用などを支払わなければなりません。
そして本記事では、定期的なメンテナンスを行わなかった場合、つまり空き家を放置した場合のデメリットについても2つご紹介します。

 

*資産価値が下がる

1つ目は、相続した空き家の不動産としての資産価値が下がることです。
住宅は人が住んでいなければ老朽化し劣化が急速に進むため、そのまま放置しておくと資産価値は下がります。
そのため、空き家を資産価値として保有する方も、放置をしてしまうと売却をされる頃にはその空き家には価値がない、ということも起こりえてしまいます。

 

*周囲の外観を損ねてしまうことや治安を悪化させてしまう。

2つ目は、周囲の外観を損ねてしまうことや、治安を悪化させてしまうことで近隣にお住まいの方へ迷惑がかかってしまうことです。
無人となった空き家は、敷地内にゴミや廃棄物が不法投棄されることがあり、外観がとても悪くなってしまい、近隣の方への迷惑になってしまうことがあります。
また、防犯防災機能が低下した空き家は少年犯罪の助長につながる危険性があるため、空き家を相続される方は、最低限の空き家のメンテナンスは行いましょう。

 

□空き家を売却するメリットについて

では、空き家を売却することで得られるメリットとはなんでしょうか。
本記事では2つご紹介します。

1つ目は、維持費がかからなくなることです。
上記のデメリットは全て維持費の支払いが関連しており、それほど空き家の維持費は所有者にとって金額的なもの面もですが、精神的な面でも負担が大きいものと言えるのではないでしょうか。
確かに、特に住むわけでもないのに年間数万円、数十万円を支払うのはつらいですよね。
そのような維持費を支払わなくても良いのはかなり大きなメリットと言えるでしょう。

2つ目は、住宅の不動産としても価値が高い状態で売れることです。
住宅は基本的に似たような外観や設備であれば築年数の浅い住宅が好まれやすいです。
そのため、定期的なメンテナンスを行っていた住宅であれば、相続した瞬間が一番築年数が浅く、状態の良い住宅であることが多いです。

しかし、「相続する際に定期的なメンテナンス、リフォームを行うことで住宅の状態は回復、維持されるのではないか」とお思いの方もいらっしゃるかもしれません。
確かに、定期的なメンテナンスやリフォームをすることで住宅が劣化していた場合は状態が良くなりますが、定期的なメンテナンスやリフォームとは劣化状態を修復するものであり、状態を新築の時よりよくするものではありません。
そのため、もしリフォームなどをするのであれば、売却価格の違いを考慮したうで検討しましょう。

 

□まとめ

本記事では空き家を相続するメリットとデメリットについてご紹介しました。
空き家の相続をされるのであれば、定期的なメンテナンスはぜひ行ってください。
売却される方は、できるだけ早めに決断できると良いでしょう。
当社は米子市で不動産会社として活動しているため、ご興味のある方はお気軽にご相談ください。

米子市在住の方!空き家を相続するメリットとデメリットを紹介します!

2020/09/28

米子市で実家の売却を考えている方へ!片付けのポイントを紹介します!

米子市在住の方で、実家の売却を検討していらっしゃる方はいませんか。
実家を売却するときには、片付けを含めて、売却前に行うことがいくつかあります。
そこで今回は、実家の売却の前に行うことと、片付けのポイントについて紹介します。

 

□実家を売却するときに行うこと

まず初めに、実家を売却するときには、5つのことを行う必要があります。

1つ目は、遺言書の確認です。
被相続人が亡くなり、死亡届が出された場合、まず初めに、遺言書を確認するようにしましょう。
遺言書には効力があり、遺産の取り分や遺産の分割方法、相続権の廃止などの内容が書かれています。
遺言書の内容に従って進めていく必要があるため、しっかり確認しましょう。

2つ目は、実家の名義を自分に変えることです。
実家を売却するためには、名義を自分に変える必要があります。
名義は、被相続人が亡くなったからといって、自動的に変更されません。
司法書士に相談して進めていくと良いでしょう。

3つ目は、内覧に向けて実家を片付けることです。
実家を売るためには、購入検討者は内覧に来るため、実家が利用できる状態になっている必要があります。
そのため、あらかじめ綺麗にしておきましょう。
片付けについてはこの後詳しく説明していきます。

4つ目は、隣家との境界線を確定させることです。
古い実家の場合、隣家との境界線が曖昧になっていることがよくあります。
曖昧な状態で引き渡しを行うと、買い手と近所の方がトラブルに発展する可能性があるため注意しましょう。
確定測量士に依頼して、隣家との立ち合いのもと、境界線をはっきりすることをおすすめします。

5つ目は、すぐに不動産会社に依頼することです。
実家を空き家の状態にしておくと、税金が課せられたり、異臭や害虫などが原因の近隣トラブルに巻き込まれたりします。
時間が経つにつれて不動産の価値も落ちていくため、売却することを決めたら、不動産会社に連絡を取るようにしましょう。

 

□片付けのときのポイントについて

実家を売却するときに、片付けをする必要があることを紹介しましたが、続いては、その4つのポイントについて紹介します。

 

*片付けのスケジュールを立てる

片付けを行うときは、まず初めに、スケジュールを立てることから始めましょう。
このときには、「どの部屋から片付けるか」「どの日に行うか」などを決めます。
なんとなく始めてしまうと、ゴミの回収日と合わなくなる場合や、途中でやめてしまう可能性があるでしょう。
計画を立てることは面倒だと思いますが、立てておくとスムーズに進められるためおすすめです。

 

*処分するものを把握する

自分だけで片付けを行う場合は大丈夫ですが、協力してもらう場合は処分するものをお互いに把握しておく必要があります。
自分の大切なものを捨てられるのも嫌ですし、相手の大切なものを捨ててしまうと、トラブルになる可能性があるため注意が必要です。
残しておきたいものや、不用品の処分にかかる費用を誰が負担するのか、事前に決めておきましょう。

 

*家具や家電の処分方法を知っておく

家具や家電の処分方法は、住んでいる地区によって変わってきます。
自分の地区が、いつゴミを回収に来るのか、どのような手続きが必要なのかを事前に知っておくと、それに合わせて作業が進められます。
また、まだ使用可能な場合は、リサイクルショップや買取業者に依頼して、回収してもらうと良いでしょう。

仏壇や神棚のしきたりには注意する必要があります。
信仰している宗教によっては、儀式が必要も場合があるため適切な形で処分するようにしましょう。

 

*遺品業者や引っ越し業者への依頼を検討する

実家のものを全部片付けるとなると、1人で行うのが難しい場合があるでしょう。
そういった場合、業者に依頼するとスムーズに進められます。
早めに作業を終わらすためにも、依頼を検討しましょう。

 

□空き家の実家を管理するデメリットについて

実家を売却する前提で話を進めてきたのは、空き家にしておくと起こるデメリットがあるからです。
そのデメリットを3つ紹介します。
以下のデメリットを事前に把握しておき、空き家についての扱いを考えるようにしましょう。

1つ目は、固定資産税を払う必要があることです。
固定資産税は、実家を所有する限り、使うかどうかに関わらず、払い続ける費用です。
また、火災保険にも加入している場合はその費用も払っていく必要があり、年間で考えた場合は費用が大きく膨らむでしょう。

2つ目は、維持管理費がかかることです。
たまに実家を使用するからといって、水道や電気を契約している状態だと、費用がさらにかかります。
使わない場合でも、基本料金がかかるため注意する必要しましょう。

3つ目は、防犯面や火災の心配があることです。
空き家だとわかると、不審者が侵入するケースがあります。
また、草木が生い茂り、火災を引き起こす原因になる場合もあります。

 

□まとめ

今回は、実家を売却する前に行うことと、片付けのポイントについて紹介しました。
実家の売却を行う経験が少ないため、売却前に行うことは丁寧に確認しながら行う必要があります。
また、片付けは多くの時間が必要であるため、計画的に進められるようにしましょう。
米子市にお住まいの方は、ぜひ参考にしてみてください。

米子市で実家の売却を考えている方へ!片付けのポイントを紹介します!