住宅は相続してから3年以内に売却した方がいい?住宅の売却を検討中の方は必見です!

皆さんは、相続した不動産を3年以内に売却すると節税になる特例をご存知でしょうか。
その特例は「相続税の取得費加算」と呼ばれ、3年以内に売却すれば所得税の軽減にも繋がります。
そこで今回は、取得費加算の基本情報や利用する際の注意点、そして一緒に併用できる特例についてご紹介します。

 

□3年以内の不動産売却で利用できる取得費加算の特例とは?

ここでは、取得費加算について詳しく紹介します。

通常では、相続によって得た不動産を売却し譲渡所得が出た場合、譲渡所得税が発生します。
この譲渡所得税は、不動産の売却代金と固定資産税等精算金を合計した収入金額から取得費と譲渡費用を控除して計算されます。

しかし、所得費には相続税の一部を上乗せできる特例が存在し、このことを「相続税の取得費加算」と言います。
もし、この特例を利用すれば、譲渡費用が少なくなり、譲渡所得に必要な譲渡所得税の節税に繋がるのです。

 

□取得費加算を利用する際の注意点とは?

所得税の節税になる取得費加算はとても魅力的ですが、使用する際に注意しておきたいポイントがいくつか存在します。

まず1つ目は、期限までに遺産分割協議を終わらせておくことです。
そもそも遺産分割協議とは、現金や不動産といった遺産を相続人全員で話し合い、遺産分割の方法や相続の割合を決めるための協議を意味します。
この際、どの遺産を誰が取得するのかで揉めてしまうケースが多くあります。

ここで注意しておきたいのが、もし遺産に対する分割方法や割合についての考えがまとまっていないと、取得費加算の特例が適用されない可能性があるということです。
取得費加算は、相続を開始した翌日から3年10ヶ月以内が期限とされています。
確実に取得費加算を適用したいのであれば、期限以内に相続人同士で遺産についての話し合いを完結させておくようにしましょう。

2つ目は、代償分割は不利になる場合があることです。
遺産分割協議での遺産分割をスムーズに進めるために、代償分割という方法を行う場合があります。
代償分割とは何なのかというと、何人かの相続人のうち、1人もしくは複数人が代表として不動産を取得し、取得しなかった相続人に見合った金額を支払う方法です。

なぜ代償分割は不利になる可能性があるのかというと、代償分割をせずに不動産を取得した場合よりも取得費に加算可能な金額が減少してしまうからです。
これには、代償分割をした場合、相続税額の計算方法が通常とは異なることが理由としてあります。
そのため、代償分割をして不動産を取得すると、取得費加算の特例の効果があまり発揮されないことが考えられます。

以上が、取得費加算を利用する際に注意しておきたいポイントです。

 

□取得費加算と一緒に併用できる特例をご紹介!

取得費加算だけではなく、他の特例も同時に併用が可能です。
続いては、一緒に併用できる特例をいくつかご紹介します。

まず1つ目は、3000万円特別控除との併用です。
3000万円の特別控除も、取得費加算特例と同時に受けられます。
この特別控除を受けるパターンとしては、以下のことがあります。

・父と子が一緒に暮らしていた
・父に相続が発生したことで、子が家を相続した
・相続してから3年10ヶ月以内に、子が家を売却した

ここで押さえておきたいのが、配偶者が相続した際、配偶者の税額軽減により相続税が課税されない場合があり、取得費加算を適用できなくなることです。

2つ目は、買換え特例との併用です。
買換え特例を取得費加算と組み合わせることで、大きな節税に繋がる可能性があります。
できるだけ特例を通じて節税をしたい方は、一度検討されてはいかがでしょうか。

3つ目は。概算取得費5パーセントルールとの併用です。
もし取得費が分からない場合には、この概算取得費5パーセントルールが利用できます。
取得費加算と併用することで、取得費を加算するのも良いでしょう。

4つ目は、小規模宅地特例との併用です。
小規模宅地特例を使用した土地を売却する場合でも、取得費加算の特例の併用は可能です。

しかし、一緒に住んでいた親族が家を相続した場合や、賃貸不動産の相続の場合は、相続を開始した時から10ヶ月間は売却してはいけないという条件があります。
そのため、土地を売却する際のタイミングには気を付けましょう。

また、小規模宅地特例を使用した土地を売却した場合、取得費加算の特例で行う計算は、小規模宅地特例を使用した後の金額を元に計算されます。
そのため、小規模宅地特例を適用していない土地と比べると、取得費加算の金額はあまり期待できない可能性があります。

 

□まとめ

今回は、取得費加算の基本情報や利用する際の注意点、そして一緒に併用できる特例についてご紹介しました。
相続した不動産を3年以内に売却することで得られるメリットがある一方で、注意しておくべきポイントも存在します。
紹介したこれらのポイントを理解し、取得費加算の特例を利用してみてはいかがでしょうか。