不動産売却の際には減価償却の計算が必要!その計算方法をご紹介!

「不動産を売却するときは、減価償却の計算が必要だと聞いたけど、本当?」
「減価償却の計算がよく分からない」
このようにお考えの方もいらっしゃると思います。
不動産を売却した際に得た利益は、その一部を不動産譲渡所得税として納めなければなりません。
その際に行う必要があるのが減価償却費の計上です。
減価償却の計算は難しいですが、税金を納めなければ払うまで延滞税が課され、さらなる出費になります。
そこで今回は、不動産の売却時に必要な減価償却の計算方法をご紹介します!


□不動産売却益の計算式

まず、不動産売却益を分解します。

不動産売却益 = 売却金額 - (取得費 + 諸経費) - 特別控除

不動産売却益とは売却金額から売却にかかった費用(取得費や経費)と特別控除額を引いた分の金額になります。
このうちの所得費の中に、減価償却の計算があります。

また、特別控除は控除の内容や条件は様々ですが、自分の家を売却する方は3000万円の控除を受けられます。

 

□取得費の計算式

取得費の計算は2通りあります。

・実額法:取得にかかった費用 - 減価償却費
・概算法:売却金額 × 5%

このどちらか高いほうで計算します。
ここで減価償却費が出てきます。
「取得にかかった費用」というのは、物件の購入代金や不動産会社の仲介費用などを指します。

 

□減価償却費の計算するには?

実額法で計算する場合、減価償却費の計算が必要になります。

減価償却費 = 物件の購入価格 × 償却率

また、償却率を計算するには耐用年数が必要です。
物件の購入金額は不動産会社で確認できるので、耐用年数と償却率について見ていきましょう。

 

*耐用年数

物件には法律で決められた使用期間が以下の通りに設定されています。
・鉄筋コンクリート:47年
・レンガ造り:38年
・木造:22年

このように、どのような材料で作られているかで耐用年数が異なります。
そしてこの法定耐用年数をすべて経過しているかで、計算方法が異なります。

・経過している場合:法定耐用年数 × 0.2
・経過していない場合:(法定耐用年数 - 築年数)+(築年数 × 0.2)
これによって耐用年数を求めます。

 

*償却率

先ほど求めた耐用年数から、国税庁の減価償却資産の償却表を見て償却率の値を確認します。
これですべての値が揃いました。

今回は定額法で減価償却費を計算しましたが、もう1つ定率法という計算方法もあります。

 

□まとめ

今回は減価償却費の計算方法をご紹介しました。
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