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住宅ローンの返済が滞った際、解決手段の一つとして任意売却が挙げられます。
また、任意売却とよく比較される手段に、競売があります。
今回は、任意売却に関して、その基礎知識や競売との違いを解説した後、流れやメリットについても解説します。
住宅ローンの返済にお困り中の方は参考にしてみてください。

□任意売却とは？競売との違いをご紹介します！

＊任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に不動産を売却することでローンの返済を行うことです。
通常の不動産売却との違いとして、以下の3点が挙げられます。

・売却には金融機関の合意が必要である
・売却金額は金融機関が決める
・売却に関する経費は売却金額から差し引かれる

売却金額から経費が差し引かれることで、そもそもローンの返済に苦しんでいて手元にまとまったお金がない場合でも、売却活動が可能になります。
また、次に紹介する競売にかけられる前に任意売却で済ませておくことにはさまざまなメリットがあります。
メリットに関しては最後の章でご紹介します。

＊競売とは

競売とは、住宅ローンの借入先である金融機関が、ローンの返済が一定期間滞った際に、不動産を強制的に差し押さえ、売却することを指します。
任意美脚と競売との大きな違いとして、競売では不動産の所有者の意思が反映されません。

また、競売にかけられた不動産の方が任意売却で売却するよりも安く売却され、また競売にかけられた場合は周囲にその事実が知れ渡りもします。
このように、任意売却と比べ、競売にはさまざまなデメリットがあるため、できるだけ任意売却で済ませる方が賢明であると言えます。

任意売却か競売か、どちらが適用されるかはさまざまな条件のもとで決定しますが、大きな要因としては住宅ローンの滞納期間が挙げられます。
通常、住宅ローンを滞納して4か月から5か月までは任意売却の猶予がありますが、それ以降になってしまうと、任意売却は不可能となり、強制的に競売が適用されます。

従って、住宅ローンを滞納してしまいそうだと感じた際、あるいは滞納してしまった際は、できるだけ早く金融機関と相談してアクションを起こすように心がけましょう。

□任意売却の方法の流れを解説！

任意売却の方法と流れは、以下の7ステップに分けられます。

1ステップ目は金融機関から督促状が届きます。
住宅ローンの返済が2か月ほど滞ると、金融機関より督促状が届きます。
この段階、あるいはもっと早くから任意売却を見据えて、ローンの残高や不動産の売却価格の目安を調べておきましょう。
また、督促状を放置し続けるとよくよくは競売にかけられてしまうので注意しましょう。

2ステップ目は不動産会社で価格査定します。
任意売却を決めた際は、まずは金融機関の合意を得ます。
合意を得たのち、不動産会社で価格査定を行います。

3ステップ目は金融機関との合意です・
不動産会社で価格が査定された後は、その金額で売却して良いかを金融機関に確認します。
合意を経て、任意売却が開始します。

4ステップ目は任意売却の開始です。
任意売却の目安となる売却期間は1か月から半年程度です。
この期間は今まで通り自宅に住めるので、内乱に備えて自宅をきれいに保っておきましょう。

5ステップ目は売買契約の締結です。
買主が見つかると、不動産会社を仲介して売買契約を締結します。

6ステップ目は決済並びに引き渡しです。
売買契約締結後は、決済と引き渡しを行います。

7ステップ目は残債務の返済です。
最後に、売却価格よりローンの残債務の返済を行います。
一点注意点を挙げると、売却金額を返済に充ててもローンが残る場合は、そのまま残り続けるということです。

□任意売却を行うメリットとは？

競売と比べた際の、任意売却を行うメリットは以下の4点です。

1つ目は不動産を高く売却できることです。
競売にかけられた場合と比較して、任意売却で不動産を売却した場合は2倍弱の価格での売却が可能となります。

2つ目は売却を計画的に行えることです。
競売は完全に金融機関が主導権を握り、短期間で強制的に売却活動が済まされますが、任意売却の場合は不動産所有者の意見もある程度は聞き入れられるため、計画的に売却活動を行えます。

3つ目は初期費用がかからないことです。
任意売却にかかる費用は、売却金額から差し引かれるため、初期段階で手元に費用を置いておく必要がありません。
それゆえ、手元にお金がない際にも、任意売却は行えると言えます。

4つ目はプライバシーを確保できることです。
競売にかけられた場合は、その物件情報がホームページや新聞に載ることになります。
そうなった場合、近所で噂になることもありうるので、プライバシーの問題が発生します。
任意売却であれば、そういったことにはならないため、ある程度のプライバシーは確保されます。

□まとめ

今回は、任意売却に関して、その基礎知識や競売との違い、流れやメリットについて解説しました。
任意売却と競売を比較した際、競売にはさまざまなデメリットがあるため、競売にかけられる前に任意売却でローンの返済を済ませるよう心がけましょう。
また、任意売却の流れやメリットを把握して、売却活動をスムーズにし締められるようになっておきましょう。