居住用財産の相続税を抑える方法とは?特例をご紹介!

不動産を売却したり、相続したりすると税金が発生することは多くの方が知っていることでしょう。
しかし、支払う税金を少なくできる制度が存在するのです。
この記事ではお得な制度を2つご紹介します。

 

□居住用財産を売却するときに発生する税金を解説します!

実家のような居住用財産を売却すると、どのような税金が発生するのでしょうか。
ここでは発生する税金について解説します。

 

*売却した人が得た譲渡所得に対する課税

不動産を売却した際に得られる所得を譲渡所得といいます。
親が生活していた実家も資産の1つです。
これを売却して得た利益は譲渡所得になります。

譲渡所得を得たら、譲渡した翌年に確定申告する必要があります。
申請期間は2月16日から3月15日までです。

 

*税負担を軽減するには実家の取得費が重要

譲渡所得に対して課税される税額は、収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算されます。
ここで重要になってくるのが取得費です。
取得費とは、土地を買い入れた購入金額や購入手数料を合計した金額です。
建物の場合は、購入金額等の合計金額から、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額です。

取得費は購入時に発行される売買契約書で確認できます。
しかし、手元になく確認できないこともあるでしょう。
そのような時は譲渡価額の5パーセントを概算の取得費とします。
例えば、実家を3000万円で売却できたとしたら、概算の取得費は5パーセントの150万円です。

譲渡費用が100万円だとすると、取得費と譲渡費用を差し引いて2800万円と求められます。
この金額に対して、税金がかかるのです。

 

□3000万円控除とは?詳細を解説!

せっかくなら、得た利益に対しての課税額は小さくしたいですよね。
そこでオススメの特例が3000万円控除です。

3000万円控除とは、不動産の譲渡所得に対する特例のことです。
前半の内容を見ていただくと分かる通り、不動産の売却によって得た利益に対しては譲渡所得税という税金がかかります。
3000万円控除を利用すると、譲渡所得から3000万円分控除できます。

譲渡所得税は譲渡所得に対して税率をかけることによって計算されますが、この特例を適用すると譲渡所得から3000万円を引いて、そこに税率をかけることによって計算されるのです。

例えば、不動産の売却によって5000万円の利益を得たとしましょう。
税率を仮に20パーセントとします。
3000万円特例を利用しないと、利益5000万円に対して税率がかかり、譲渡所得税として1000万円支払う必要があります。

しかし、3000万円控除を利用するとこの5000万円に対して3000万円を引いた2000万円に対して税率がかかります。
つまり、支払う譲渡所得税は400万円まで小さくなるのです。
特例を利用するのとしないのとでは大きな差ですよね。

 

□小規模宅地用の特例とは?

次に同じ特例として、小規模宅地用の特例について解説します。
これは相続税における重要な特例です。
簡単にいうと、亡くなった方が住んでいた土地や事業をしていた土地について、一定の条件を満たす方が相続した際に、宅地の評価額が最大80パーセント控除される特例です。

この特例の内容だけを聞くと、非常に魅力的な特例ですよね。
しかし、これはどのような背景から生まれたものなのでしょうか。

亡くなった方が住んでいた土地や事業をしていた土地に対して、相続税が満額かかってしまうと、それを相続する人が土地を失ってしまうかもしれませんよね。
このような状況をなくすために、小規模宅地用の特例が生まれたのです。

この特例の最大の効果は、継承した土地に対してかかる相続税を劇的に抑えられる点です。
例えば、1億円の土地に対して3000万円の相続税がかかってしまうとしましょう。
しかし、小規模宅地用の特例を利用すると、相続税は600万円に抑えられる可能性があるのです。
継承する土地は全く変わらないのに、それに対して課される税金は大きく変わってきます。

ここからはこの特例が適用される土地の種類をご紹介します。

1つ目は、住んでいた土地(特定居住宅地等)です。
特定居住宅地等とは、被相続人が住んでいた宅地で、配偶者もしくは一定の条件を満たした親族が取得した部分のことをいいます。

2つ目は、事業をしていた土地(特定事業用宅地等)です。
特定事業用宅地等は、亡くなった方が事業をしていた土地に対して、一定の要件を満たした場合に小規模宅地等の特例を適用できる土地のことです。

具体的に事業とは、所得税における事業所得になる事業です。
八百屋や料理屋をイメージするとわかりやすいのではないでしょうか。

3つ目は貸していた土地(貸付事業用宅地等)です。
亡くなった方が貸付を行っていた土地についても、小規模宅地等の特例が適用できます。

 

□まとめ

不動産を売却したり相続したりして得た利益に対しては税金がかかります。
今回ご紹介したお得な制度を利用して、税金を最大限小さくしてくださいね。